ЗМІСТ
ВСТУП
РОЗДІЛ 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ЗАКОНОДАВСТВА Росссіі щодо регулювання обігу НЕРУХОМОГО МАЙНА
1.1 Історія розвитку норм про нерухоме майно
1.2 Поняття, ознаки і види нерухомого майна як об'єкта цивільних прав
РОЗДІЛ 2. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОГО МАЙНА
2.1 Поняття державної реєстрації
2.2 Актуальні проблеми державної реєстрації прав на нерухоме майно
РОЗДІЛ 3. ОСОБЛИВОСТІ ПРАВОВОГО СТАТУСУ ОКРЕМИХ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОГО МАЙНА
3.1 Особливості правового статусу земельних ділянок
3.2 Особливості правового статусу житлових приміщень
ВИСНОВОК
СПИСОК
ВСТУП
Актуальність теми дослідження. Об'єкти цивільних прав закономірно займають центральне місце у науковій, законодавчій і правозастосовчій сфері юриспруденції, не тільки зумовлюючи потенційну сукупність усіх інших матеріальних благ, включених в економічний оборот, але і обумовлюючи цієї сукупністю, а також пріоритетами і (що не менш важливо ) своєї системністю власне сутність економічних та правових відносин і, отже, ступінь духовного розвитку суспільства, його цивілізованості. Визнаючи загальну системність права і законодавства, не можна не визнати системність складових галузей та інститутів, зокрема систему об'єктів цивільних прав, дослідження якої активізується в сучасній цивілістиці, а також системні утворення окремих груп об'єктів цивільних прав, в першу чергу об'єктів нерухомого майна. Нерухомість, займаючи основне місце в системі об'єктів цивільних прав, сама виступає системним утворенням з власною структурою і взаємозв'язком елементів, її складових. Ігнорування системності нерухомих об'єктів може бути не тільки згубним для поступального розвитку цивілістичної доктрини, а й призвести до невідворотні, які потребують значного часу і зусиль для усунення наслідків проблеми у законотворчій і правозастосовчій практиці.
Нерухоме майно було і є предметом постійної уваги юридичної науки. Легалізація сучасним російським цивільним правом приватної власності не тільки на всю сукупність об'єктів нерухомості, але навіть і на окремі групи таких об'єктів негайно в тій чи іншій мірі включає в комерційний оборот всю систему нерухомого майна.
Ступінь наукової розробленості. Дослідженнями нерухомого майна як об'єкта цивільних прав займалися такі автори як М.В. Андрєєва, М. А. Астахова, Є. І. Афоніна, М. І. Брагінський, А.В. Венедиктов, Б.М. Гонгало, С.А. Гришаєв, С.П. Гришаєв, В.А. Дозорців, В.Б. Єльяшевич, О.С. Іоффе, О.М. Козир, І.Д. Кузьміна, В.А. Лапач, А.Л. Маковський, Д.І. Мейєр, В.В. Огородніков, М. Г. Піскунова, К.П. Побєдоносцев, Покровський І.А., А. П. Сергєєв, В.В. Смирнов, А.А. Судаков, Е.А. Суханов, Є.В. Тресцова, В. В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, Л.В. Щенникова, В.Ф. Яковлєв та інші.
Тим не менш цивілістичні подання про нерухомість до теперішнього часу не мали узагальнюючий до системності характер, обмежуючись хоч і досить глибоким, але лише класифікаційною підходом. Виникнення, розвиток та сучасний праворозуміння дійсно унікального юридичної явища, яким є система нерухомого майна, дозволяють не тільки усвідомити центральне місце досліджуваного об'єкта цивільних прав у російському і переважній більшості інших правових порядків, але і, що більш важливо, уявити сутність і характер системи нерухомості, структурний її побудова, а також простежити на прикладі досліджуваної системи постійне і мінливе єдність і протистояння взаіморазвівающіх почав публічного та приватного права, виробити найбільш ефективні юридичні способи впливу на пов'язані з нерухомим майном суспільні відносини.
Цілями дипломного дослідження є:
Визначення поняття нерухомого майна;
Розгляд питань віднесення до нерухомого майна окремих об'єктів;
Розгляд питань реєстрації нерухомості та угод з нею.
Ці основні цілі виражені в комплексі взаємопов'язаних завдань, теоретичний пошук вирішення яких зумовив структуру та зміст дипломної роботи.
Виходячи з названих цілей, визначені завдання дипломного дослідження:
узагальнення історичного матеріали з проблеми угод з нерухомістю;
розгляду поняття і ознак нерухомості;
розгляд нерухомості в системі об'єктів цивільних прав;
виявлення проблем кваліфікації та реєстрації нерухомості, виявлення шляхів вирішення цих проблем.
Об'єктом дослідження дипломної роботи є суспільні відносини, що виникають у сфері забезпечення захисту законних прав та інтересів громадян при застосуванні норм про нерухоме майно.
У прямій залежності від об'єкта знаходиться предмет дослідження, який складають:
• норми цивільного законодавства, федеральні закони, що передбачають порядок операцій з нерухомістю;
• практика реалізації норм, що передбачають операції з нерухомістю;
• тенденції удосконалення цивільного законодавства.
Методи дослідження. Проведене дослідження спирається на діалектичний метод наукового пізнання явищ навколишньої дійсності, що відображає взаємозв'язок теорії і практики. Обгрунтування положень, висновків і рекомендацій, що містяться в дипломній роботі, здійснено шляхом комплексного застосування таких методів соціально-правового дослідження: історико-правового, статистичного та логіко-юридичного.
Структура роботи. Дипломна робота складається з вступу, трьох розділів, що включають в себе шість параграфів, висновків і бібліографічного списку.
РОЗДІЛ 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ЗАКОНОДАВСТВА Росссіі щодо регулювання обігу НЕРУХОМОГО МАЙНА
1.1 Історія розвитку норм про нерухоме майно
Всі майна є рухомими або нерухомими. Базова і лаконічна норма Французького цивільного кодексу вже два століття служить відправною точкою всіх наступних цивилистических досліджень і законодавчих втілень, в тому числі і у вітчизняному праві, якого епоха європейських буржуазних перетворень торкнулася не так помітно. Російські правознавці з початку XIX століття активно працювали над документом, відомим як перший Проект цивільного уложення Російської імперії 1. Проект уложення був відхилений, у тому числі й через дивовижною зовнішньої схожості з Кодексом Наполеона. Дійсно, побудова норм Проекту про нерухоме майно збігалося буквально з текстом французької кодифікації. Між тим будь-яке запозичення з тексту Французького кодексу заперечував керівник групи розробників проекту М.М. Сперанський 2. Сучасні історики права також доводять, що з Французького кодексу запозичена тільки конструктивна концепція, заснована на римському праві; сам же проект був заснований на чинному російському законодавстві 3. Суть навіть не в схожості текстів (вони не могли не бути аналогічними), а в об'єктивності існування певних юридичних конструкцій, законодавче втілення яких неминуче кристалізується в кінцеві, що різняться лише з огляду на те чи іншого рівня досконалості законодавчої техніки, єдині по суті легальні побудови - побудови, які підпорядковують собі іншу правову матерію. Такі конструкції, до яких належать об'єкти нерухомого майна та їх система, концептуальними, "верховний" для всієї і всякої національної правової системи 4. Певним обгрунтуванням сказаного може служити і датований дещо пізніше Звід законів Російської імперії, не запропонував у нерухомості нічого принципово нового, окрім відомого переліку: землі, угіддя, будинки, заводи, крамниці, всякі будівлі й порожні двірські місця, а також залізниці 5.
Цивілістична думка аналізованого періоду також розвивається в межах сформованих законодавчих уявлень про нерухомість: перелік таких об'єктів, зв'язок їх з землею 6. Загальну проблему в цій галузі цивільного права (не вирішену і в наші дні) позначив К.П. Побєдоносцев, зауваживши, що "у нас найголовніше і саме практичне поділ речей на рухомі і нерухомі. Ми не зустрічаємо в законодавстві загального початку, по якому слід було б судити про належність майна до того чи іншого розряду: їх відносить до того чи іншого розряду безпосередньо буква закону, обчислюючи самі види. Від цього недоліку народжуються часто питання, нерозв'язні без допомоги законодавця "7. Слід тим часом виділити, що російські правознавці того, дуже інтенсивного з точки зору цивілістики, часу активно досліджують об'єкти нерухомого майна. У відомому систематичному покажчику російської літератури з цивільного права знайшли відображення близько 350 публікацій виключно про об'єкти нерухомого майна, актуальність яких (наприклад, про поняття частини в майні) не втратилася і в наші дні 8. Не можна не відзначити чудове дослідження В.Б. Єльяшевич про історію поземельної власності в Росії, крім іншого довів, що при просторості території Росії "вільних" від чиїх-небудь (частіше государевих) прав земельних ділянок не існувало, інших способів придбати права на землю іншим суб'єктам, окрім як через публічну волю, в вітчизняної історії не траплялося 9.
У пропущені Проекті цивільного уложення Російської імперії (виданому в 1910 році) майна все також поділяються на нерухомі і рухомі, причому нерухомими майном визнаються землі, а також будівлі або споруди, нерухомо до землі прикріплені, як-то: будинки, заводи, фабрики, мости , греблі 10. У даному викладі об'єкти нерухомого майна визначаються не тільки перерахуванням (будинки, заводи і т.д.), але і вказівкою на системний критерій - "нерухомо до землі прикріплені". Викладені історико-законодавчі та наукові обставини дозволяють сучасним дослідникам констатувати, що "... сучасний стан багатьох областей приватного права стало результатом еволюції, що послідувала за революційними змінами у сфері відносин землеробства, якими характеризувався демонтаж феодальної організації суспільства. Система вільної власності на землю є одним з фундаментальних інститутів ринкової економіки, заснованої на конкуренції індивідів, на противагу економіці феодального типу, в якій не ринок, а соціальна ієрархія править суспільством "11.
Настільки найкоротший екскурс в історію цивільного законодавства і науки цивільного права необхідний для підтвердження єдиного, але вельми важливого в подальшому викладі концепції системи об'єктів нерухомості обставини: земельна ділянка та пов'язані з ним нерухомі речі (майна) об'єктивно і перманентно присутні у відносинах власності незалежно від державного устрою суспільства та особливостей її правової системи, що визнає або не визнає нерухомості як об'єктів більш-менш вільного економічного обороту.
Досить тривала відсутність в радянському законодавстві самого поняття "нерухоме майно" і невизнання його об'єктом обороту жодним чином не означає відсутність такого об'єкта в правопорядок радянської держави. Навпаки, це поняття як єдиний об'єкт соціалістичної власності стало настільки широким і всеохоплюючим, що поділ майна на рухоме і нерухоме просто втратила значення і затребуваність і для законодавця, і для правоприменителя. Подібне публічно-правове детальне регулювання відносин загальної соціалістичної власності передбачав І.А. Покровський, який, простеживши наростання державного втручання в обіг нерухомості, на початку 1917 року зазначив: "Чи дійде коли-небудь право, вирішуючи це завдання, до" націоналізації землі ", тобто до зведення думки про нерухомість як про національне надбання в юридичний принцип і до зведення права власності на неї на ступінь залежного користування чужою (державної) річчю? .. "12.
Через нетривалий термін відомі події в Росії не тільки підтвердили передбачаються правознавцем хід подій 13, але і підкреслили певні сутнісні риси системи нерухомого майна, в першу чергу системного центру - земельної ділянки. Вельми примітно в цьому зв'язку, що наростаючий масив правових актів молодої радянської держави беззастережно і без будь-яких винятків націоналізувавши земельні ділянки, спочатку диференційовано підійшов до інших видів нерухомого майна, зокрема до будівель і споруд 14, проте вже в першому Цивільному кодексі РРФСР традиційний поділ об'єктів цивільних прав на рухоме і нерухоме майно було офіційно виключено (прим. до ст. 21) 15.
Традиційна нерозривний зв'язок земельної ділянки та будівлі на ньому з визнанням юридичної пріоритету землі в умовах загальної націоналізації не могла не проявити себе навіть у такому, здавалося б, безваріантність пануванні публічної власності. Перед формується радянської правової системи постала проблема: отторгнув нерухомість як оборотоздатності об'єктів цивільних прав, законодавець у досить історично короткий проміжок часу переконався в економічній неефективності і, що не менш важливо, у правовій безперспективності "єдиної, без винятку" державної власності. Подальше законодавство РРФСР змушене було визначати правові способи включення в конструкцію об'єктів власності приватноправового елемента, які, по суті, вичерпувалися двома: або, не ламаючи століттями усталене юридична єдність земельної ділянки і будови на ньому, визнавати певні категорії земельних ділянок нехай обмеженими, але об'єктами інший , не державної власності, або, відступаючи від згаданого єдності, юридично відокремити земельну ділянку від будови на ньому. Верх здобула друга модель побудови системи об'єктів нерухомого майна: юридична доля землі і будівлі на ній стала різною, причому з потенційно можливим правовим перевагою останнього 16. Отримали, таким чином, правову легалізацію лише будинки та споруди, причому у вигляді визнання речового права на них за громадськими та кооперативними організаціями, а також громадянами 17. Земельні ділянки залишалися в необмеженій і, по суті, недоторканною публічної власності 18. Зазначені правові постулати у певною мірою збереглися в сучасному законодавстві, надаючи на розвиток приватноправових почав економічного обороту негативний вплив.
"Одна із серйозних причин великих і численних протиріч в цивільному законодавстві - навмисно некритичне перенесення в товариство з принципово іншим економічним та політичним устроєм минулих уявлень про співвідношення цивільного законодавства з земельним, водним та лісовим", - вважає А.Л. Маковський. Крім того, вчений вважає, що в "умовах планово-розподільчої економіки земля була вилучена з справді цивільного обороту. Союзний закон не тільки абсолютно ясно встановлював, що" купівля-продаж, застава, заповіт, дарування, оренда, самовільний обмін земельними ділянками та інші угоди, які в прямій або прихованій формі порушують право державної власності на землю, - недійсні ", але і передбачав за їх вчинення відповідальність аж до кримінальної. Держава в адміністративно-дозвільний порядок надавало землі іншим суб'єктам" у користування ", до якого практично зводилося все участь земель в економічному обороті "19.
Короткий виклад основних положень становлення законодавства РРФСР і СРСР про земельні ділянки і будовах, безумовно, цікавий історико-правовий матеріал, проте необхідно акцентувати увагу не на показовою з наукової точки зору хронології прийняття найважливіших актів, а на положеннях, що відображають сутність і принципи юридичного "дозрівання "законодавчих актів і доктринальних положень нової структури (саме поки ще структури, а не системи як такої) об'єктів, раніше традиційно відносяться до нерухомого майна.
Першим і основним таким становищем слід назвати встановлений за вищезгаданим причин формальний пріоритет правового статусу будівлі по відношенню до земельної ділянки. Будинки і споруди, збудовані на спеціально відведених для цих цілей ділянках землі, перебували не тільки в державній власності, але і у власності кооперативних і громадських організацій, в особистій власності громадян. Даний вид нерухомого майна з відносною свободою міг переходити від однієї особи до іншої, однак земельну ділянку міг належати власникові будови лише на умовному праві безстрокового користування.
Друге принципове для подальшого дослідження положення полягає в юридичному "розрив" земельної ділянки та будівлі, на ньому знаходиться. Один з найважливіших системних елементів - структурна ланка "земельну ділянку - будівля" - розчленований: приватно-правовий характер (з відомою часткою формальностей) будови сусідив з публічно-правовим регулюванням земельних відносин.
Третє положення носить вельми сутнісний і показовий для ілюстрації системності об'єктів нерухомості характер: розглянута сукупність майна, нехай не звана законодавцем нерухомими, настільки структурно взаємопов'язані, що просто юридична вилучення зі складу об'єктів речових прав найважливішого елементу (земельної ділянки) неможливо. Системна сутність даної категорії об'єктів цивільних прав не допускає такий "розрив", внаслідок чого замість земельної ділянки як нерухомої речі в законодавство привноситься певний юридичний сурогат - право безстрокового користування, яке у певній мірі задовольняє системне побудова об'єктів нерухомості 20. Викладене підтверджується не тільки розглянутими правовими актами, але станом юридичної науки того періоду. Досить об'єктивно, глибоко і детально проаналізоване О.С. Іоффе розвиток цивілістичної думки в Росії 21 може бути тільки збіднений спробою його переказу в цій роботі, внаслідок чого слід обмежитися лише згадкою тієї обставини, що в період з 1917 по 1960 роки в радянській юридичній літературі були опубліковані лише вісімнадцять робіт, присвячених власне об'єктів цивільних прав (у той час як присвячених юридичним особам, наприклад, декілька сот) 22. Безумовно, що значна частина доктринальних досліджень об'єктів цивільних прав під тим чи іншим кутом зору в ті роки проводилась в рамках розгляду питань державної, громадської, кооперативної та особистої власності, тим не менше слід надати наведеному обставині дуже високе значення хоча б з тієї причини, що однією з найбільш помітних публікацій про об'єкти цивільних прав, присвячених виключно нерухомості, передувала редакційна ремарка "значення поділу для визначення можливих об'єктів цивільного обороту" 23.
Пізніші цивілістичні дослідження, до певної міри випереджаючі російське цивільне законодавство, дозволяють правознавцям зробити в цілому узагальнююче висновок про те, що природні відмінності, які існують між рухомими та нерухомими речами, не повинні, та об'єктивно і не можуть, ігноруватися законодавством будь-якого суспільства. Однак в одних випадках, коли це розходження визнано офіційно, воно знаходить виправдане і несуперечливе відображення в законі, а в інших же випадках, коли воно офіційно відкидається, відмінність між рухомим і нерухомим майном проводиться непослідовно і завуальовано 24. Крім того, зазначено, що з юридичної точки зору ці категорії не могли вважатися досить чіткими, бо віднесення до тієї чи іншої категорії визначалося мінливою економічною функцією речі 25. Дана обставина помічено і сучасними зарубіжними дослідниками. Так, Р. Давид стверджував, що "поділ майна на рухоме і нерухоме, яке є основним для романо-германських правових систем, не представляє ніякого інтересу для радянських юристів. Для них такий основний характер носить випливає із марксистської доктрини розподіл речей на засоби виробництва і предмети споживання "26. У. Матєї вважає, що "повсюдно правовий режим землі строго пов'язаний з правовим режимом тих предметів, які мають стійкий зв'язок із землею. Справді, комуністичні (так само як і колоніальні) режими, виключаючи землю з кола відносин власності, але одночасно допускаючи існування майнових прав на будівлі, що зводяться на землі, брали тим самим правове рішення, що суперечить інтуїтивною логікою і продиктоване виключно міркуваннями символічного характеру "27.
Основи цивільного законодавства Союзу РСР і республік, прийняті Верховною Радою СРСР 31 травня 1991 р., повернули майновому обігу розподіл речей на рухомі і нерухомі, поклавши в основу такого поділу класичний критерій міцного зв'язку з землею і неможливості переміщення об'єкта без невідповідного збитку для нього. Поява даного правила було вирішено скасуванням привілеїв в правовому становищі державної власності (необмежена віндикація, бронювання основних фондів від стягнень кредиторів і т.п.) і допуском тим самим у цивільний оборот великої кількості нерухомості, традиційно зосереджених у руках держави 28.
В даний час крім деяких інших законів, що визначають поняття «нерухомість» в порядку визначення термінів, що використовуються в текстах відповідних законів, найбільш загальне визначення «нерухомості» («нерухомого майна») міститься у п. 1 ст. 130 ЦК РФ. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.
1.2 Поняття, ознаки і види нерухомого майна як об'єкта цивільних прав
Земельна ділянка, будинок, квартира, будь-яке інше нерухоме майно ні в цивільному обороті, ні в будь-якому іншому вигляді суспільних відносин не можуть бути замінені іншими по суті об'єктами. Свобода у виборі юридичних засобів, невичерпні, здавалося б, варіанти юридичних "сурогатів" реальних предметів матеріального світу (права, цінні папери тощо) не в змозі (та й не покликані до цього) задовольнити життєві потреби та особистості, і суспільства в оселі, території. Просторова обмеженість нерухомості, практично її невосполняемость, значимість як середовища проживання припускають неминуче "зіткнення" у регулюванні відносин з приводу нерухомості різних, навіть прямо протилежних інтересів. Неминуча зіткнення соціально-публічного та приватного моментів у власне цивілістичної конструкції нерухомої речі ставить законотворця і правоприменителя перед одвічною дилемою: економічний злет за рахунок індивідуальної підприємливості або соціальний рух з розподілом благ усім суб'єктам. Особливості системи нерухомого майна виражаються і в природному обмеження абсолютності прав індивідуума на них. "Але чим далі йде час, чим тісніше стає життя і чим складніше робляться умови гуртожитку, тим настійніше виявляється потреба у взаємному контролі та громадському регулювання, інакше кажучи - потреба в більшій" солідаризації "і" соціалізації ". І ніякі справжні інтереси особистості не варті здійсненню цієї солідаризації на шляху ", - вважає І.А. Покровський, зауваживши, що підстав для побоювання за права особистості перед державою "публічно-правова регламентація одних прав на нерухомості ... не дає: нерухомістю далеко не вичерпується арена можливої індивідуальної діяльності" 29. У розвитку вітчизняного цивільного права нерухомість, минувши черговий період солідаризації, виступає і об'єктом активного індивідуального підприємництва, і предметом соціального інтересу. Поєднання цих начал, благотворного і розумного, - одне із завдань пізнання системи нерухомості і вибору безпомилкових (занадто тяжкі наслідки) правил її участі в обороті.
Ділянка земної поверхні для державної влади у відомі історичні періоди - не тільки і не стільки самостійний об'єкт правового регулювання, скільки частина території країни. Обмежений природний ресурс - ресурс, товаром не є, але зведений (або позбавлений влади?) Законодавцем у прагненні не тільки забезпечити економічний розвиток суспільства, але й одночасно зберегти можливість контролю над головним багатством в спочатку тісний юридичну конструкцію речі. Виникнення, розвиток та сучасний праворозуміння дійсно унікального юридичної явища, яким є конструкція нерухомого майна, дозволяють не тільки усвідомити центральне місце досліджуваного об'єкта цивільних прав у переважній більшості правових порядків, але, що більш важливо, представити систему нерухомості і простежити на її долі постійне і мінливе протистояння публічного та приватного права. В.Ф. Яковлєв, аналізуючи сучасний взаємодія публічно-правового і приватноправового регулювання у цивільному праві, відзначив серед найважливіших сфер такої взаємодії, по-перше, відносини, пов'язані з володінням, користуванням та розпорядженням землею та іншими природними ресурсами, і, по-друге, здійснення права публічної власності 30. Очевидно, що зазначені сфери безпосередньо пов'язані з нерухомим майном, і це також підтверджує початкову посилку про принципову і необхідної сполучуваності в статиці і динаміці нерухомого майна елементів публічного і приватноправового регулювання як сутнісного ознаки досліджуваного об'єкта цивільних прав. Надгалузевий характер нерухомого майна, значимість об'єктів нерухомості не тільки для цивільного, але і для ряду інших галузей права неминуче призводять до необхідності вироблення єдиної, заснованої на цивилистических ідеях позиції і законодавця, і правоприменителя, й науки. Як вірно в цьому зв'язку відзначено А.Л. Маковським, такий "складний і заплутаний вузол взаємопов'язаних проблем утворився, наприклад, у надзвичайно важливій сфері регулювання прав на нерухомість, реєстрації цих прав і обороту нерухомого майна. Їх вирішення з метою створення на майбутнє ясного і стабільного правового режиму нерухомості вимагає узгодженого аналізу багатьох законів і взаємопов'язаних пропозицій про їх зміну "31.
Рідкісна норма ГК РФ є великим об'єктом критики, ніж ст. 130. Зокрема, цілком обгрунтовано і конструктивно відзначає недоліки цієї статті (втім, як і самої Концепції Л.В.) Щенникова, крім іншого зазначивши, що "ніяк не можна погодитися з твердженням розробників Концепції про те, що визначення нерухомої речі ст. 130 не потребує перегляду" 32.
До завдань цього дослідження не є детальний аналіз змісту цієї статті, так само як і формулювання її можливої нової редакції. Норма про нерухомих і рухомих речах за визначенням не може бути досконалою. Головне її достоїнство полягає в юридичному "тіні" того об'єкта (об'єктів) матеріального світу, який за допомогою цієї норми вводиться в цивільний оборот. Нерухома річ своєї основної, сутнісною рисою, до якої, безумовно, відносяться сталість, визначеність та індивідуальність нерухомості, зумовлює сталість, стабільність і довговічність регулюючої юридичної норми. Все досить очевидні, але загалом непринципові огріхи у формулюванні одного з основоположних постулатів сучасного цивільного права меркнуть перед єдиним контрдоводов: ст. 130 ЦК РФ діє дванадцять років і своєю сутністю зумовлює не тільки цивільно-правові подальші правила, а й значною мірою все інше російське законодавство, правозастосовчу і судову практику, державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухомих речах також містить висновок про відсутність необхідності в перегляді визначення нерухомої речі, міститься в ст. 130 ЦК РФ 33.
До нерухомого майна чинне російське цивільне законодавство відносить земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.
Інші об'єкти зараховуються законом до нерухомості не в силу фізичних властивостей речей, а в силу економічної значимості і, що більш важливо, за функціональною ознакою: призначенням і особливою сферою їх застосування, що потребують підвищеної публічної уваги (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти). Дана група нерухомого майна входить в предмет цього дослідження лише в тій мірі, в якій здатна проілюструвати системне побудова нерухомості в цілому і швидше може служити відомим горезвісним винятком, що підтверджує нижчеописані правила, суть яких виражається в побудові єдиної системи наукових знань про юридичних реаліях і уявленнях, відображають явища існуючої дійсності.
Традиційно у цивілістичній науці об'єкти нерухомого майна розглядалися і продовжують розглядатися в ракурсі рухомі - нерухомі речі. Разом з тим визначені законодавством та судовою практикою юридична сутність нерухомості і, що не менш важливо, особливий характер відбиваного цивільно-правовими нормами цього явища навколишньої дійсності з достатнім ступенем очевидності свідчать лише про певний подібність ознак рухомих речей та об'єктів нерухомості при принциповому їх розбіжності. Відтворена сучасним російським цивільним законодавством юридична конструкція традиційної тілесної речі "тісна" для об'єкта нерухомості і не забезпечує належним чином ефективність регулювання відносин з приводу досліджуваного об'єкта цивільних прав. Міцність речових прав на нерухомість і стабільність її обороту можуть і повинні бути досягнуті шляхом легального відмежування нерухомості від інших, у тому числі тілесних, речей, об'єктів. Розподіл об'єктів цивільних прав на рухомі і нерухомі речі (ст. 130 ЦК РФ) применшує значимість самої істоти даної дихотомії, невиправдано нізлагая її до рівня тільки речей. Традиційно (аж зі Зводу законів Російської імперії) це поділ займало більш високу ієрархічне положення, класифікуючи за цією ознакою не тільки речі, але і все майно в цілому. Це, втім, не означає, що до складу нерухомого майна окрім речей безпосередньо слід включати речове або зобов'язальне право, позови або навіть документи, що свідчать про права на нерухомість. Дійсно, речове (а в окремих випадках - зобов'язальне, наприклад, право оренди) право, частка в ньому згідно з чинним російським цивільним законодавством можуть виступати предметом іпотечних відносин, однак у цьому дослідженні предметом аналізу є нерухомі речі як такі, речі, віднесені до нерухомості в силу їх фізичних, матеріальних властивостей 34.
У літературі неодноразово відзначалися особливості нерухомих речей як об'єктів цивільних прав 35. Специфіка об'єктів нерухомого майна розглядається у двох аспектах: юридичному і матеріальному. До матеріальних ознак належать природні властивості речей, віднесених до нерухомого майна. Це, зокрема, міцність, незамінність, довговічність, стаціонарність, фундаментальність, індивідуальна визначеність, обумовлена в тому числі і адресність нерухомої речі, і т.д. Дуже неоднозначний питання про подільність або неподільності нерухомих речей. Фізично може бути розділений практично будь-який предмет матеріального світу, з точки ж зору на річ як на юридичну конструкцію такий розподіл має інший зміст і вираження. Конкретний об'єкт нерухомого майна в принципі неподільний 36.
Юридичні особливості об'єктів нерухомого майна переважно укладаються в специфіці його правового режиму, відмінного в першу чергу від правового режиму речей рухомих. Такі особливості неодноразово вказувалися в цивилистических творах 37 і зводилися в основному до наступного:
- Речові права на нерухомість, їх виникнення, обмеження, перехід і припинення підлягають гласною державної реєстрації в установленому порядку;
- Місце знаходження нерухомого майна визначає порядок спадкування, підсудність спорів, місце виконання зобов'язань;
- Встановлення більш тривалих строків набувальної давності на нерухоме майно;
- Встановлення особливого порядку набуття права власності на безхазяйне нерухомі речі, і на нерухомі речі, від яких власник відмовився.
Як вже зазначалося, якщо становлення нерухомої речі як об'єкта цивільних прав у підприємницькому обороті відбувається в глибинах публічного права, то надалі нерухомість формується в якості певного оборотоздатності об'єктів. Безумовно, між об'єктом нерухомого майна як вельми специфічним і унікальним об'єктом прав і об'єктами, повністю оборотоздатні, якими, наприклад, виступає більшість рухомих речей, не можна ставити знак рівності. Як відомо, за ступенем оборотоздатності об'єкти поділяються на три категорії: а) повністю оборотоздатні, б) обмежено оборотоздатні, в) вилучені з обігу 38. Таке традиційний поділ об'єктів цивільного права за їх оборотоздатності не може бути механічно застосовано по відношенню до нерухомості. Функціональне призначення нерухомої речі, безперечно, в певній мірі обмежує оборотоздатність цього об'єкта прав. Між тим функціональні обмеження не носять характер, який міг би служити підставою розподілу нерухомості по оборотоздатності до принципово інших категорій. Таким чином, особливе функціональне призначення нерухомого майна є не більш ніж його сутнісної особливістю, ознакою, який не обмежує або виключає даний об'єкт з підприємницького обороту, а лише передбачає наявність у особи, нею володіє (органу влади, юридичної особи, індивідуального підприємця), сукупності необхідних прав. У цілому нерухомість як об'єкт прав підпадає під загальну класифікацію за оборотоздатності, встановлену ГК РФ.
Специфіка об'єктів нерухомого майна прямо випливає із змісту позитивних норм цивільного законодавства і характеризує нерухомість на найпростішому, догматичному рівні, не оголюючи більш глибокі, сутнісні і системні риси нерухомих речей як "верховних" об'єктів цивільних прав. До таких особливостей слід віднести наступні.
По-перше, виключно об'єкти нерухомого майна обумовлюють особливості речових прав на них - речових прав з тягарем особливого змісту, що не може супроводжувати речові права на будь-яке інше майно. Усі майнові вигоди від юридичної володіння нерухомої річчю, можливістю розпорядитися нею супроводжуються випливає із суті даного об'єкта відповідальністю і зобов'язаннями соціального характеру. Право власності на нерухомість - право "вищого порядку", що вимагає максимуму обачності, дбайливості і міцності як об'єктивного, так і суб'єктивного властивості.
По-друге, істота об'єктів нерухомості і в індивідуальному прояві, і в сукупності обумовлює їх правову зв'язаність, оскільки різного роду нерухомі речі "заповнюють" власний, визначений виключно для даних об'єктів "рівень" правового простору. На відміну від інших об'єктів цивільних прав нерухомість "неперервна": юридична кордон одного об'єкта нерухомості є юридичною кордоном іншого.
По-третє, юридична взаємопов'язаність нерухомих речей, обумовлена: а) об'єктивно-фізичною зв'язком матеріально нерухомих об'єктів між собою; б) постійним, сполучною і, що більш важливо, равнохарактерним і незмінною присутністю "єдиної публічної складової" у частноправовой конструкції будь-якої нерухомої речі; в) юридичної нерозривністю об'єктів нерухомого майна, вираженої максимально повно в публічному праві (законодавство про надра, природоохоронне законодавство і т.д.) і в меншій мірі в приватному, - настільки високого порядку, що дозволяє зробити висновок про пов'язаності системного рівня. Така зв'язаність не може не відбитися на істоту кожного з об'єктів нерухомого майна проявом особливих, системних ознак (властивостей).
Системні ознаки нерухомого майна - це такі властивості (особливості) нерухомого об'єкта цивільних прав, які характеризують юридичну (а в окремих випадках і фактичну) взаємозв'язок, взаємозалежність і взаимоположение нерухомих речей як у структурному побудові системи об'єктів, так і в прояві цієї системи в загальній сукупності всіх об'єктів цивільних прав.
Сумативне система являє собою найпростішу, лінійного порядку конструкцію, що поєднує всі без винятку об'єкти цивільних прав, віднесені законодавством до нерухомості. В даний час об'єктами нерухомого майна визнаються:
- Ділянки надр;
- Земельні ділянки;
- Об'єкти, міцно пов'язані із землею, переміщення яких без розмірного збитку їх призначенню неможливе;
- Будівлі;
- Споруди;
- Повітряні та морські судна;
- Судна внутрішнього плавання;
- Космічні об'єкти;
- Підприємства як майнові комплекси;
- Інші майнові комплекси;
- Нежитлові і житлові приміщення.
У даному переліку не розглядаються передбачені законодавством частині окремих об'єктів нерухомості: а) частини земельних ділянок (ст. ст. 340, 552, 553 ЦК України, ст. 6 Земельного кодексу РФ), б) частини ділянок надр (ст. 26 Закону про державну реєстрації) та в) частини приміщень (ст. 26 Закону про державну реєстрацію); г) частини житлових будинків (ст. ст. 558, 673 ЦК України, ст. 15 Житлового кодексу РФ); д) частини квартир (ст. ст. 558, 673 ЦК України); е) частини підприємства як майнового комплексу (ст. 132 ГК РФ) 39.
Всі перераховані нерухомі речі, що розглядаються в єдності, спільності, являють собою побудова більш високого порядку, ніж проста сукупність об'єктів, позбавлена і юридичної, і фактичної внутрішньої взаємозв'язку, яка не має якої-небудь певної структури (фізичний конгломерат). Об'єктивність та побудови нерухомих речей, і структурних зв'язків її елементів виражається, по-перше, в однопорядкове по життєвій значущості для суб'єктів і об'єктивному (поза цих суб'єктів) матеріальному існуванні досліджуваних об'єктів цивільних прав і, по-друге, в силу прямої вказівки законодавця 40.
Об'єктивний, матеріал "прообраз" об'єктів нерухомого майна - річ, причому річ певного рівня і значимості. Цей рівень, як правильно зазначається в літературі 41, встановлюється самим переліком об'єктів нерухомості (земельна ділянка, будівля, споруда тощо), який визначає основні якісні і - в даному ракурсі - системні ознаки цих об'єктів, зокрема такі, як рівновелика економічна цінність, тотожно-суттєва значимість публічної складової, доступність фіскального "супроводу". Автономність сукупності нерухомих речей як сутнісна ознака системи виражений і в особливостях способів формування єдності, свого роду "шляхів включення" до складу нерухомості тих чи інших об'єктів. Як вже зазначалося, таких шляхів два. Перший - природного, об'єктивного властивості, виражений в легальному віднесення до нерухомих речей за все, "що міцно пов'язане із землею", тобто об'єктів, "переміщення яких без розмірного збитку їх призначенню неможливе". Другий - у положенні ГК РФ про те, що законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Інших способів зміни існуючого описуваного єдності об'єктів нерухомого майна немає. Слід враховувати, що обидва шляхи обмежують властивості потенційних нерухомості. Перший - природними, природними ознаками речей 42 (прямими - зв'язок із землею і неперемещаемость, непрямих - значущістю об'єкту), другий - характером самої системи об'єктів нерухомого майна, який (хай меншою мірою жорсткості, ніж згадані природні ознаки) виключає навіть законодавчим шляхом включення об'єктів, що не відповідають усталеним у сукупності загальним рамок. Саме з цієї причини в сукупність нерухомості не включаються речові права 43, хоча інші національні правові системи, що формують єднання нерухомих об'єктів за іншими критеріями, це допускають (Франція, Італія).
Ілюстрацією відторгнення лінійною системою нерухомих речей "чужого" елементу може служити реалізація можливості застави права (частки в ньому) на нерухоме майно. Російське цивільне законодавство про заставу та іпотеку передбачає заставу майнових прав, у тому числі права оренди, у порядку, передбаченому для застави нерухомості (іпотеки). Проголошене правило про іпотеку майнових прав як об'єкта нерухомості не отримало подальшого законодавчого і правозастосовчого розвитку в цьому напрямку. Законом про державну реєстрацію прав речове право (або частка в ньому) на нерухому річ до нерухомого майна не належить, а сама іпотека відноситься до обмеження (обтяження) нерухомості. Так само і з аналогічних підстав не знайшли відображення в зазначеному Законі такі "нетипові" об'єкти, прирівняні до нерухомості, як повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, державна реєстрація яких також нетипова і здійснюється в особливому порядку.
Таким чином, навіть проста, сумативне система об'єктів нерухомого майна на прикладах про майнові права на нерухомість і про особливий порядок реєстрації прав на досить спеціальні об'єкти (повітряні судна, космічні об'єкти і т.д.) демонструє властивості, характерні виключно для відносно єдиних, системних утворень. І зв'язок із землею як підставу віднесення речі до нерухомості, і можливість законодавчого "поповнення" переліку нерухомого майна природним чином обмежені готівковою сукупністю нерухомості, що вважалася не фізичним конгломератом "цінних" об'єктів, але системним єднанням із структурними взаємозв'язками юридично однопорядкові елементів. Публічна складова об'єктів нерухомості служить сполучною системним ознакою лише частково і є в значній мірі характерним властивістю, ніж системним ознакою.
Викладене дозволяє стверджувати про наявність загальної системної сукупності всіх зазначених законом нерухомих речей і, отже, зробити ряд підсумкових висновків про практичну значимість описаної сумативне системи.
По-перше, ця система вибудовує загальний порядок (рівень, критерії відбору і т.д.) матеріальних об'єктів, ретранслювати в правову матерію як нерухомих речей.
По-друге, визначає два вичерпних шляху доповнення та зміни сукупності нерухомості: а) оціночно-явочний (зв'язок із землею і неперемещаемость) і б) законодавчий.
По-третє, існуюча первинна система нерухомого майна не сприймає, "відторгає" інші об'єкти, що не відповідають встановленим нерухомими речами, вже перебувають у системі, критеріям.
По-четверте, система певним чином "вирівнює" і мінімізує публічну складову нерухомих речей, прагне надати елементам своєї структури максимальну оборотоздатність, що відповідає частноправовой сутності самої системи.
По-п'яте, сумативне система об'єктів нерухомого майна входить в якості підсистеми в "вищу" сукупність майна - систему об'єктів цивільних прав в цілому, взаємно сприймаючи риси останньої і транслюючи їй власні особливості.
По-шосте, досліджувана система є основою для власних підсистемні утворень (багатоквартирного будинку, підприємства як майнового комплексу тощо).
По-сьоме, має суттєвий вплив на законотворчу діяльність і правозастосовчу практику у сфері як цивільно-правового, так і міжгалузевого регулювання, в тому числі в суміжних галузях - житловому праві, земельному праві і т.д.
Комплексна система об'єктів нерухомого майна являє собою більш складне, цілісне побудова, наступне за рівнем за сумативне сукупністю. Комплексна система крім всіх, характерних для сумативне системи властивостей володіє і своїми власними особливостями. Перша така особливість полягає в тому, що розглянута сукупність за кількістю елементів (нерухомих речей) завжди у більш-менш значною мірою поступається сумативне. Друга - в комплексному єднанні найбільш ефективно проявляється властивість об'єктів цивільних прав, іменоване в літературі як іммобілізація 44. Третя, найбільш важлива особливість комплексу як сукупності нерухомого майна укладається в обов'язковому, що поєднує нерухомі речі в системне побудова початку. Таким початком, підставою, "стрижнем" є цільове призначення комплексу. У цивільному законодавстві комплексна система нерухомого майна втілилася у двох об'єктах - підприємстві (іншому майновому комплексі) і кондомініумі.
Підприємство як майновий комплекс являє собою як об'єкт цивільних прав майно в його найширшому правовому значенні, що підтверджується і в наведеному в абз. 2 п. 2 ст. 132 ЦК РФ складі майнового комплексу (підприємства). У нього можуть входити нерухомі речі (земельні ділянки, будівлі, споруди тощо), рухомі речі (сировина, інвентар тощо), майнові права (права вимоги), майнові обов'язки (борги), об'єкти інтелектуальної власності ( найменування, знаки обслуговування і т.д.) 45.
На думку В.А. Дозорцева, майно, позначене ГК РФ як об'єкта прав (ст. 128), може бути тільки у вигляді матеріальних речей, обмежених в просторі, а зобов'язальні вимоги та інші права на об'єкти, що не мають речового характеру, навіть у відокремленому вигляді ніяк не можуть входити до числа об'єктів права власності. "Проголошення об'єктом права власності зобов'язальних прав та обов'язків або навіть поширення на них хоча б у якійсь частині правового режиму об'єкта права власності безумовно помилково і здатне викликати лише непорозуміння на практиці". Тільки в єдиному винятковому випадку, вважає В.А. Дозорців, допускається входження зобов'язальних прав як елемента (і тільки) майнового комплексу як об'єкта права - коли таким об'єктом виступає в економічному обороті підприємство. Склад підприємства як майнового комплексу та місце в ньому майнових прав будуть більш детально розглянуті далі; в даному випадку мова йде про неповторність, складності і певної суперечливості поняття підприємства як об'єкта прав 46.
Підкреслюючи своєрідність цього майна, законодавець застосував термін "майновий комплекс". Це свідчить про те, що всі елементи, складові майно підприємства, повинні бути об'єднані, тісно пов'язані між собою, підпорядковані єдиній меті використання. Термін "комплекс" підкреслює внутрішню єдність всього майна підприємства: "Комплекс (від латинського complexus - зв'язок, поєднання) - це сукупність предметів або явищ, що становлять одне ціле" 47.
Так, Освітня автономна некомерційна організація "Волзький Університет ім. В. Н. Татіщева", м. Тольятті Самарської області, звернулася до арбітражного суду з позовом до Відкритого акціонерного товариства "Фосфор" про визнання права власності на трансформаторну підстанцію, пожежне водоймище, танцмайданчик, розташовані за адресою: Самарська область, м. Тольятті, Центральний район, Лісопаркове шосе, д. 12.
З матеріалів справи вбачається, що 27.10.2003 між позивачем і відповідачем укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до умов якого Відкрите акціонерне товариство "Фосфор" передало у власність Освітньої автономної некомерційної організації "Волзький Університет ім. В. Н. Татіщева" нежитлова будівля, два корпуси будівлі лікувально-профілактичного закладу, курортну їдальню із залом для глядачів, гараж, овочесховище, літню естраду, кінобудку, насосну, водолікарню, розташовані за адресою: Самарська область, м. Тольятті, Центральний район, Лісопаркове шосе, 12. Факт передачі нерухомості підтверджений актом прийому-передачі від 27.10.2003.
Перехід права власності на об'єкти нерухомості від відповідача до позивача підтверджений наявними в матеріалах справи свідоцтвами про державну реєстрацію права власності Освітньої автономної некомерційної організації "Волзький Університет ім. В. Н. Татіщева".
Зазначені вище об'єкти нерухомості складали раніше нерухоме майно санаторію-профілакторію "Російський Бор". У числі цих об'єктів на території колишнього санаторію-профілакторію "Російський Бор" знаходяться танцмайданчик, трансформаторна підстанція і пожежна водойма.
Позивач вважає, що танцмайданчик, трансформаторна підстанція і пожежна водойма, розташовані за адресою: Самарська область м. Тольятті, Центральний район, Лісопаркове шосе, д. 12, є приналежністю до головної речі - нерухомого майна, переданого відповідачем позивачу за договором від 27.10.2003 ; у зв'язку з чим відповідно до ст. 135 Цивільного кодексу Російської Федерації повинні слідувати долі головної речі, тобто повинні бути передані у власність позивача.
Однак в порушення ст. 65 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації позивачем не доведені обставини, на які він посилається на підтвердження своїх позовних вимог, а саме: не підтверджений статус приналежності до головної речі у спірних об'єктів нерухомості.
Судом встановлено, що трансформаторна підстанція, танцмайданчик і пожежна водойма об'ємом 100 куб. м передані Відкритому акціонерному товариству "Фосфор" Фондом майна Самарської області за договором передачі майна № 50 від 27.02.95 у власність Акціонерного товариства в якості внеску до статутного капіталу.
Дані об'єкти нерухомості перебувають на балансі Відкритого акціонерного товариства "Фосфор" і включені в базу оподаткування по податку на майно як самостійні об'єкти нерухомого майна, про що свідчить довідка конкурсного керуючого Відкритого акціонерного товариства "Фосфор" від 17.01.2006. Відповідно до зазначеної довідці спірні об'єкти володіють і самостійної балансовою вартістю.
Крім того, в матеріали справи представлені технічні паспорти на кожен зі спірних об'єктів нерухомості, де вказані технічні характеристики будов як самостійних об'єктів нерухомості. Дані технічні паспорти не містять відомостей про те, що зазначені в них об'єкти нерухомості яким-небудь чином технічно невіддільне пов'язані з будовами, придбаними позивачем за договором купівлі-продажу від 27.10.2003.
Суд касаційної інстанції приходить до висновку про правомірність висновку суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог.
Підстави набуття права власності передбачені ст. 218 Цивільного кодексу Російської Федерації, до числа яких належить, зокрема, набуття права власності на підставі договору купівлі-продажу або іншої угоди про відчуження майна.
Спірні приміщення танцмайданчики, трансформаторної підстанції та пожежного водоймища до складу викупленого за договором майна не увійшли, у зв'язку з чим договір купівлі-продажу від 27.10.2003 не може бути підставою для набуття права власності позивача на спірні об'єкти нерухомості.
Арбітражний суд, відмовляючи в задоволенні позовних вимог, правомірно послався на ст. 135 Цивільного кодексу Російської Федерації. Зазначена правова норма містить характеристику деяких специфічних об'єктів цивільних прав і не передбачає самостійних підстав виникнення права власності на них. Згідно зі ст. 135 Кодексу приналежність наслідує долю головної речі, якщо договором не передбачено інше. Однак договором від 27.10.2003, в якому предмет чітко визначений, передбачена передача у власність Освітньої автономної некомерційної організації "Волзький Університет ім. В. Н. Татіщева" тільки нежитлового будинку, двох корпусів будівлі лікувально-профілактичного закладу, курортної їдальні із залом для глядачів, гаража, овочесховища, літньої естради, кінобудки, насосної, водолікарні, розташованих за адресою: Самарська область, м. Тольятті, Центральний район, Лісопаркове шосе, 12.
З урахуванням викладеного посилання на ст. 135 Цивільного кодексу Російської Федерації не може служити правовим обгрунтуванням виникнення у позивача права власності на танцмайданчик, трансформаторну підстанцію та пожежна водойма. Можливість переходу речі з державної власності у власність комерційної організації безоплатно не передбачена ні загальними нормами цивільного законодавства, ні спеціальними нормами законодавства про приватизацію 48.
Кондомініум - єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташоване на ньому житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, в якому окремі частини, призначені для житлових або інших цілей (приміщення), знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, муніципальних утворень (домовласників) - приватної, державної, муніципальної та іншої формах власності, а решта частини (спільне майно) знаходяться в їх спільній частковій власності. Спільним майном кондомініуму є: призначені для обслуговування більше одного домовласника міжквартирні сходові клітини, сходи; ліфти, ліфтові та інші шахти; коридори, дахи, технічні поверхи та підвали; огороджувальні несучі та ненесучі конструкції; механічне, електричне, сантехнічне та інше устаткування, що знаходиться за межами або всередині приміщень і призначене для обслуговування більше одного приміщення; прилеглі земельні ділянки у встановлених межах з елементами озеленення і благоустрою, а також інші об'єкти, призначені для обслуговування єдиного комплексу нерухомого майна кондомініуму і для його використання.
Певна цілісність, спільність елементів майнового комплексу, таким чином, є одним з основних характерних ознак підприємства як об'єкта цивільних прав. Разом з тим ні підприємство як майновий комплекс, ні кондомініум не можна однозначно віднести до власне нерухомих речей. Відомо, що законодавець застосовує три терміни для позначення досліджуваних об'єктів: нерухома річ, нерухоме майно і нерухомість. У літературі справедливо зазначалося, що нерухомість і нерухоме майно є більш широкими, комплексними поняттями, що включають в себе інші, крім нерухомої речі, об'єкти цивільних прав 49. Комплексні нерухомі об'єкти цивільних прав у даному контексті є такі як ілюстрація більш організованої системи в порівнянні з сумативне сукупністю нерухомих речей.
Вищим за структурним взаємозв'язкам і міцності юридичної конструкції єднанням виступають синтетичні системи об'єктів нерухомості. Вхідні до складу даної системи однопорядкові елементи (нерухомі речі) настільки тісно і глибоко взаємопов'язані, настільки єдине цільове призначення превалює над іншими властивостями даної сукупності, що синтетичне побудова нерухомих речей юридично трансформується в єдиний майновий об'єкт у формі складної речі.
РОЗДІЛ 2. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОГО МАЙНА
2.1 Поняття державної реєстрації
Головна особливість правового режиму нерухомості - особливий порядок виникнення, зміни та припинення права власності та інших прав на ці об'єкти, спеціальні вимоги, які пред'являються до угод з нерухомим майном 50.
Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21 липня 1997 р. набрав чинності з 31 січня 1998 р. Він не має зворотної сили і застосовується до правовідносин, які виникають тільки з введенням його в дію. Тому права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цього Закону, визнаються дійсними і не вимагають додаткової державної реєстрації. Але за бажанням власника цих прав державна реєстрація може бути зроблена 51.
На виконання ст. 9 Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав" 52 у всіх суб'єктах Російської Федерації створені установи юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. До їх компетенції відносяться визнання і підтвердження від імені держави безперечного права на нерухоме майно.
Створення установи юстиції, як свідчить практика, позитивно впливає на зміцнення взаємодії всіх структур, що беруть участь в обороті нерухомості, сприяє підвищенню доходів місцевих бюджетів, об'єктивно тягне за собою реальне зниження криміналізації на ринку нерухомості. Створена система дозволила зробити ринок нерухомості в Росії більш "прозорим" і привабливим для інвесторів 53.
Згідно із Законом про реєстрацію органу юстиції з реєстрації прав - державний орган, наділений владними повноваженнями щодо перевірки дійсності і юридичної сили документів, поданих на реєстрацію прав або угод з нерухомістю, відповідності їх форми та змісту чинному законодавству Російської Федерації.
Установі юстиції надано право брати участь у правовому регулюванні відносин, предметом яких виступає нерухоме майно, не на рівні загальних норм, а на рівні конкретних правовідносин певних суб'єктів з приводу індивідуалізованого об'єкта нерухомості. У цьому випадку державна реєстрація набуває також значення правозастосовчої діяльності установ юстиції з видання індивідуальних правових актів, що тягнуть за собою виникнення, зміну або припинення правовідносин, предметом яких виступає нерухомість 54.
"Державна реєстрація прав на нерухоме майно є засобом введення обороту нерухомості в цивілізовані рамки, здійснюючи його на засадах гласності та публічності" 55. Тому ст. 131 ЦК РФ передбачає здійснення реєстрації в Єдиному державному реєстрі з наданням інформації про виробничу реєстрацію та зареєстровані права будь-якій особі. При цьому орган, який здійснює державну реєстрацію прав, зобов'язаний за запитом правовласника надати йому інформацію про осіб, які отримали відомості про об'єкт нерухомого майна, на який він має права. Зберігається і фіскальна мета державної реєстрації, яка була основною причиною її створення за кордоном.
Таким чином, реєстрація нерухомості виконує такі основні функції: представляє власникам гарантії їх прав на належне їм майно; дає можливість покупцеві перед придбанням нерухомості отримати всі потрібні йому відомості з Єдиного реєстру (гарантії від шахрайства); створює систему контролю за витратами на покупку нерухомості 56.
Класик російської цивілістики Д.І. Мейєр писав, що питання про визнання права з боку громадської влади стоїть у тісному зв'язку з набуттям права. Оскільки кожна юридична відношення може прийти в зіткнення з громадською владою, може потребувати її охороні, а це можливо тільки тоді, коли саме існування права представляється безсумнівним.
Це остання умова необхідно для того, щоб суспільна влада могла прийняти примусові заходи до здійснення права. Тому виникнення права завжди має бути позначена "будь-яким різким слідом", що свідчить про його існування. І тому всі законодавства дуже дорожать зовнішнім проявом права, встановленням зовнішнього знака, що викриває його існування. Встановлення такого знака становить "зміцнення права" 57.
Тобто право може бути укріплено за допомогою здійснення певного акту, який служить належним доказом (знаком) того, що право виникло, змінилося, припинилося і для учасників правовідносини, і для третіх осіб 58.
Принцип визнання права власності чи іншого права на нерухоме майно тільки після державної реєстрації цього права приводиться в цілому ряді статей ЦК. Право власності на новостворене нерухоме майно виникає лише з моменту такої реєстрації (ст. 219 ЦК), право власності у набувача за договором (п. 2 ст. 223) та інше право на нерухомість (п. 2 ст. 8 ЦК) виникають з моменту реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Операції з нерухомим майном підлягають реєстрації у випадках, передбачених Кодексом та Законом про реєстрацію (п. 1 ст. 164 ЦК).
2.2 Актуальні проблеми державної реєстрації прав на нерухоме майно
Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21 липня 1997 року № 122-ФЗ встановив порядок проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, визначив підстави для прийняття рішення про державну реєстрацію, її призупинення, відмову, виділив особливості державної реєстрації окремих видів прав на нерухоме майно та угод з ним і ін
Тим самим законодавчо за Російською Федерацією визнано право загальфедеральній регламентації порядку державної реєстрації прав на нерухомість, тобто процесуальних відносин, що виникають при цьому.
Відповідно до п. 4 ст. 2 Закону про реєстрацію процедура державної реєстрації прав здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу. З правової точки зору зміст названої процедури складають реєстраційні відносини, в рамках яких знаходить своє вираження конкретний вид адміністративно-процедурного виробництва 59.
Сторонами такого роду правових відносин є відповідні установи юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - установи юстиції з реєстрації прав), уповноважені на здійснення реєстраційних дій, і правовласники. До останніх належать фізичні та юридичні особи, що володіють об'єктами нерухомості, що підлягає державній реєстрації (у тому числі закордонні, особи без громадянства). У їх числі можуть бути суб'єкти, які мають державно-правовим статусом (суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти, іноземні держави).
Реєстраційні відносини виникають з ініціативи власника прав, на основі чого в установи юстиції по реєстрації прав виникають відповідні юридичні обов'язки, кореспондуючі прав правовласників (процесуальні права та обов'язки), реалізовані в рамках відносин, що виникають на основі подання (прийому) передбачених законодавством документів. При цьому повноваження, необхідні для здійснення державної реєстрації, є у однієї сторони реєстраційного відносини - установи юстиції з реєстрації прав, що здійснює її своїм одностороннім юридично владним розпорядчим дією, у яких публічно - правове значення, яке визначається державним характером реєстрації.
Звідси випливає, що реєстраційні відносини мають усі необхідні ознаками, що дають можливість кваліфікувати їх як адміністративно-правових, а в більш конкретному варіанті - адміністративно-процесуальних. У кінцевому рахунку, в них отримує своє безпосереднє вираження притаманна таким правовим відносинам імперативність 60.
Таким чином, з процесуальної сторони державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з нею виявляється у відповідному адміністративному провадженні, тобто комплексі процесуальних дій, що забезпечують законне і обгрунтоване розгляд і вирішення індивідуальних адміністративних справ 61.
Федеральний арбітражний суд Поволзької округу розглянув у судовому засіданні справу за позовом Приватного підприємця Хенкіна Романа Борисовича, м. Тольятті, до Товариства з обмеженою відповідальністю "Емісія", м. Тольятті, про визнання права власності.
Згідно з договором купівлі-продажу від 27.07.2001 позивач був покупцем зазначеної будівлі магазину у Товариства з обмеженою відповідальності "Емісія" відповідно до п. 2 ст. 218 Цивільного кодексу Російської Федерації.
Право власності на об'єкт нерухомості зареєстровано в ГУЮ "Самарська обласна реєстраційна палата", про що є свідоцтво від 03.08.2001.
У зв'язку з цим вимога про визнання права власності на приміщення магазину, на який у позивача вже встановлено право власності, заявлено неправомірно 62.
У досліджуваних межах індивідуальне адміністративну справу має своїм змістом досягнення відповідного вимогам законодавства офіційного визнання прав конкретних осіб на об'єкти нерухомого майна та на укладення угод з ними. Дана мета досягається (або не досягається) в ході здійснення установою юстиції з реєстрації прав ряду процесуальних дій, передбачених законом і представляють собою стадії процесуального провадження. Сукупність подібних стадій покликана забезпечити затвердження (підтвердження) відповідають вимогам закону правомочностей правовласника нерухомого майна. Відповідно, кожна стадія виробництва має певну процесуальну навантаження.
Стадійність реєстраційної діяльності закріплена в ст. 13 Закону про реєстрацію. Оскільки в даний час в юридичній літературі відсутній розподіл процедури державної реєстрації на стадії, автор пропонує розділити її на такі обов'язкові і факультативні стадії, кожна з яких має самостійне процесуальне значення:
а) прийом документів, необхідних для здійснення державної реєстрації;
б) правова експертиза документів і перевірка законності операцій з нерухомістю;
в) встановлення відсутності суперечностей між заявленими правами та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації;
г) прийняття офіційного рішення про реєстрацію або відмову;
д) внесення відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з нею;
е) вчинення написів на правовстановлюючих документах, видача свідоцтва про державну реєстрацію права або рішення про відмову в ній.
Названі стадії є обов'язковими. Але реєстраційне виробництво допускає і деякі факультативні стадії. До них відносяться:
а) призупинення державної реєстрації;
б) оскарження відмови в державній реєстрації права на нерухоме майно або операції з ним 63.
В останньому випадку адміністративно - процедурне виробництво в силу виникнення спірної (конфліктної) ситуації переростає в адміністративно-юрисдикційну виробництво.
Розглянемо названі стадії більш докладно.
Прийом документів на державну реєстрацію може здійснюватися за правилами ст. 16 Закону про реєстрацію. За загальними правилами для реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним до реєструючого органу надаються:
а) заяву правовласника, сторони (сторін) договору або уповноваженого ним (ними) особами;
б) документ про плату за реєстрацію;
в) правовстановлюючі документи необхідні для проведення державної реєстрації.
Перелік необхідних для державної реєстрації документів, у тому числі правовстановлюючих, які повинні бути додані до заяви, міститься в ст. 17 і в окремих статтях глави IV Закону про реєстрацію, а вимоги, які пред'являються до цих документів, - у ст. 18.
Важливою гарантією захисту власників речових прав від можливих зловживань з боку реєструючих органів є заборона на витребування додаткових документів, не передбачених Законом про реєстрацію, і якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації.
Правова експертиза документів і перевірка законності угоди.
На цій стадії установа юстиції з реєстрації прав вивчає подані для державної реєстрації документи з метою встановлення юридичного факту, що є безперечним підставою для виникнення, наявності, переходу, припинення або обтяження (обмеження) прав на нерухоме майно. Вивчення документів проводиться на предмет їх автентичності та достовірності, на відповідність їх форми і змісту вимогам законодавства, що діяв на момент і в місці їх видання.
При перевірці законності угоди перевіряється відповідність її чинному законодавству. Законність угод перевіряться незалежно від того, чи підлягають вони обов'язковій державній реєстрації або вважаються укладеними з моменту підписання сторонами; скоєних в нотаріальній формі, простій письмовій формі; угод, укладених органами державної влади чи органами місцевого самоврядування.
Ст. 9 Закону про реєстрацію правова експертиза і перевірка законності операцій не віднесена до виключної компетенції установ юстиції з державної реєстрації прав. Таким чином, їх здійснення можливе і іншим уповноваженим органом. В даний час установи юстиції по реєстрації прав здійснюють їх самостійно.
Дана стадія повинна бути завершена до прийняття рішення про реєстрацію права або угоди, призупинення або відмову в їх реєстрації. Для прийняття такого рішення п. 3 ст. 13 Закону про реєстрацію передбачається місячний термін з дня подання заявником всіх необхідних документів.
За результатами двох попередніх стадій можливе настання середньої факультативної стадії, а саме винесення рішення про призупинення державної реєстрації. Законом про реєстрацію в ст. 19 передбачено перелік підстав для призупинення державної реєстрації, а також порядок і строки припинення.
Призупинення державної реєстрації може проводитися за трьома підставами: за ініціативою правовласника, за ініціативою установи юстиції, за судовим рішенням.
Підставами для призупинення за ініціативою реєстратора є:
- Виникнення у реєстратора прав сумнівів в наявності підстав для державної реєстрації;
- Напрям поданих документів на підтвердження їх автентичності;
Підставою для призупинення за ініціативою правовласника є його письмову заяву або заяву уповноваженої ним особи за наявності у нього належно оформленого доручення.
У заяві повинні бути вказані причини для призупинення і термін призупинення. Однак Закон про реєстрацію не містить переліку таких причин. Деякі автори висловлюють думки про те, що реєстратор прав може прийняти рішення про призупинення тільки при наявності в заяві поважних причин, визнаних винятковими. Ними наводиться аналогія з нормами Цивільного процесуального кодексу РФ 64 та Арбітражного процесуального кодексу РФ 65, і до таких причин вони відносять: смерть громадянина, якщо спірні правовідносини допускає правонаступництво; припинення існування юридичної особи або її реорганізація; втрата громадянином дієздатності; знаходження громадянина в тривалому службовому відрядженні та ін 66.
Оскільки ст. 19 Закону про реєстрацію не встановлено, що причини повинні бути поважними, видається, що довільно окресленим колом поважних причин можуть порушуватися права громадян і юридичних осіб. Через відсутність чітких критеріїв поважності з боку реєстратора можуть проявлятися необгрунтовані порушення прав заявників, що є істотним недоліком Закону про державну реєстрацію. На думку автора, законодавець надає правовласникам можливість самостійно визначати причини (поважні для нього) для призупинення реєстрації за його власним письмовою заявою.
Підставою для призупинення також може бути визначення або рішення суду (наприклад, про забезпечення позову). У цьому випадку державна реєстрація може бути припинена на невизначений термін. Призупинення реєстрації за вказаною підставі є обов'язковою і повинна оформлятися відповідним письмовим рішенням реєстратора.
Хотілося б відзначити, що ст. 21 Закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" 67 містить таке поняття, як "відкладення державної реєстрації іпотеки". Оскільки Закон про іпотеку є спеціальним по відношенню до Закону про реєстрацію, при розбіжності з нормами загального характеру повинні застосовуватися спеціальні норми.
Підставами для відкладення державної реєстрації іпотеки відповідно до ст. 21 Закону про іпотеку є:
- Неподання будь-яких документів, які є необхідними для реєстрації іпотеки в силу п. п. 2 і 3 ст. 20 Закону про іпотеку;
- Невідповідність договору про іпотеку, застави або доданих до них документів вимогам законодавства (наприклад, недотримання нотаріальної форми);
- Необхідність перевірки автентичності поданих документів, якщо у реєстратора виникли сумніви;
- Наявність судового спору з приводу прав на майно, що є предметом іпотеки, або з приводу визиску на це майно.
У всіх випадках, крім останнього, державна реєстрація може бути відкладена на строк не більше одного місяця, а в останньому - до вирішення спору судом.
Ст. 13 Закону про реєстрацію, що визначає порядок проведення державної реєстрації, не містить даній стадії. Законодавцем у даному випадку проявлена некоректність, так як прийняття рішення про реєстрацію, призупинення реєстрації або відмову в ній є підставою для внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (далі ЕГРП). Крім того, термін прийняття рішення в Законі про реєстрацію чітко не визначений. При цьому зазначено, що "державна реєстрація прав проводиться не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі заяви та документів, необхідних для державної реєстрації", при цьому не враховано, що в місяці може бути 30, 31, 28 або 29 днів. При цьому деякими суб'єктами Федерації встановлені прискорені терміни державної реєстрації, за що стягується підвищена плата за реєстрацію. Виникають питання: наскільки обгрунтована така градація. Викликана чи прискорена реєстрація бажанням заявника або допускається свавілля посадових осіб 68. Звісно ж необхідним встановити чіткий термін прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію в календарних днях. Також у Законі не позначена форма прийнятого рішення (адміністративний акт). І хоча законодавець визнав установа юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним державним органом, він не врахував той факт, що його рішення - одностороннє юридично владне волевиявлення повноважного суб'єкта реєстраційного відносини, тобто індивідуально правовий акт 69. Якщо стосовно призупинення державної реєстрації або відмови в ній встановлена письмова форма прийняття рішення з обов'язковим повідомленням про нього заявника, то прийняття позитивного рішення законодавчо ніяк не оформляється. У Законі про державну реєстрацію лише передбачено посвідчення державної реєстрації.
Неоднозначну оцінку викликає і п. 1 ст. 14 Закону про реєстрацію, яким передбачено, що проведена державна реєстрація виникнення і переходу прав на нерухомість засвідчується свідоцтвом, а державна реєстрація угод - за допомогою спеціальної реєстраційної написи.
Суб'єкти Федерації вирішують питання прийняття рішення про державну реєстрацію, призупинення або відмову в ній на свій розсуд.
Згідно зі ст. 20 Закону про державну реєстрацію підставами для відмови в державній реєстрації є наступні:
- Право на об'єкт нерухомості не є правом, що підлягають державній реєстрації прав відповідно до Закону про реєстрацію (наприклад, право найму житлового приміщення);
- Із заявою про реєстрацію прав звернулося неналежне особа;
- Документи, представлені на державну реєстрацію, за формою та змістом не відповідають вимогам чинного законодавства;
- Акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про надання прав на нерухоме майно визнано недійсним з моменту його видання відповідно до законодавства, яке діяло в місці його видання на момент видання;
- Особа, яка видала документ, що встановлює, не уповноважене розпоряджатися правом на даний об'єкт нерухомого майна;
- Особа, яка має право, обмежене певними умовами, не вказало ці умови;
- Правовстановлюючий документ про об'єкт нерухомого майна свідчить про відсутність у заявника прав на цей об'єкт нерухомості.
Таким чином, всі підстави для відмови в державній реєстрації можна розділити на дві групи: остаточні і переборні. До першої групи належать підстави, усунути які заявник не в силах, (наприклад, смерть однієї із сторін договору до його обов'язкової реєстрації). У другому випадку у заявників існує можливість повторно звернутися до реєструючого органу із заявою про реєстрацію після усунення причин, які послужили підставою для відмови.
Рішення про відмову має бути прийняте в письмовій формі з обов'язковим зазначенням мотивів для відмови у загальний місячний термін, встановлений для реєстрації або з урахуванням строків, визначених для призупинення державної реєстрації.
Мотивоване рішення про відмову повинно бути направлено заявнику у строк не пізніше п'яти днів після закінчення терміну реєстрації. Спеціальний термін встановлений Законом про іпотеку: відповідно до п. 5 ст. 21 відмова в реєстрації повинен бути спрямований протягом загального терміну реєстрації, тобто визначено більш короткий строк для повідомлення.
Згідно із Законом про реєстрацію право вважається що виникли, а угода зареєстрованої саме з моменту внесення відповідного запису до ЕГРП. Відповідно до п. 5 ст. 12 Закону про реєстрацію правила ведення ЕГРП визначаються федеральним органом виконавчої влади, уповноваженим Урядом РФ. В даний час діють Правила ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджені Постановою Уряду РФ № 219 від 18.02.1998 70. ЕГРП є єдиним джерелом юридично значимої інформації, що підтверджує існуючі права на нерухоме майно, а також існування обмежень (обтяжень) цих прав. П. 4 ст. 12 Закону про реєстрацію встановлено, що ЕГРП, справи правовстановлюючих документів та книги обліку є вічними. Їх знищення, а рівно вилучення з них будь-яких документів або їх частин не допускається.
Дана стадія тісно пов'язана з попередньою щодо термінів. Залишається відкритим питання, чи повинні ці дві стадії збігатися за часом або між моментом прийняття державним реєстратором рішення і моментом внесення записів до Єдиного державного реєстру прав може бути часовий проміжок. Представляється, що правильніше було б визначити зазначені терміни в календарних днях, так як формулювання "не пізніше ніж у місячний термін" нечітка, крім того, як вже зазначалося, у місяці може бути 28, 29, 30 або 31 день.
Вчинення написів на правовстановлюючих документах, видача свідоцтва про державну реєстрацію права або відмови в державній реєстрації.
Закон про реєстрацію ввів поняття єдиного документа, що підтверджує вироблену державну реєстрацію, - свідоцтво про державну реєстрацію права.
Вчинення спеціальних реєстраційних написів на правовстановлюючих документах та видача свідоцтва здійснюється відповідно до п. 3 ст. 131 ЦК РФ за клопотанням правовласників. Отримання свідоцтва є правом, а не обов'язком правовласника, юридична ж значення має внесення записів у ЕГРП. У правилах ведення ЕГРП в розділі VIII "Посвідчення державної реєстрації прав та угод" встановлена форма свідоцтва. Там же зазначено, що свідоцтво про державну реєстрацію права є документом суворої звітності, має ступінь захищеності на рівні цінних паперів на пред'явника, а також облікову серію і номер. Цією ж постановою затверджено форму штампа реєстраційного напису, проставляється на правовстановлюючих документах.
Спільним Наказом Міністерства юстиції Російської Федерації, Міністерства майнових відносин Російської Федерації та Державного комітету Російської Федерації по будівництву і житлово - комунального комплексу, Федеральної служби земельного кадастру № 194/16/1/168 від 3 липня 2000 року затверджена Інструкція "Про порядок заповнення та видачі свідоцтв про державну реєстрацію прав, повідомлень про відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним та інформації про зареєстровані права "71. Ця Інструкція прийнята з метою забезпечення прав учасників відносин, регульованих законом про державну реєстрацію. Оскільки видача свідоцтва про державну реєстрацію права відбувається за клопотанням заявника, то в Інструкції пропонується рекомендувати заявникам вирішувати питання про подання клопотання про видачу свідоцтва на стадії подачі документів на державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
Нарешті, Законом про реєстрацію передбачена як факультативної стадія оскарження відмови в державній реєстрації права на нерухоме майно або угоди з ним.
Важливою гарантією прав заявників є можливість оскаржити відмову в реєстрації в судовому порядку. При цьому громадяни подають скарги до суду загальної юрисдикції, а юридичні особи та громадяни індивідуальні підприємці подають позовні заяви до арбітражного суду.
Розглянувши процедуру державної реєстрації за стадіями, можна відзначити, що порядок, передбачений в ст. 13 Закону про реєстрацію, тобто спочатку проведення правової експертизи документів та перевірка законності операцій з нерухомістю, а потім встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації фактично надзвичайно близькі за змістом, може являти собою одну стадію. Було б логічним об'єднати їх як за часом, так і за процедурою проведення. Таким чином, в ході проведення правової експертизи документів та перевірки законності угоди реєстратор одночасно зможе встановити протиріччя між заявленими та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості, а значить - підстави для відмови або призупинення державної реєстрації. Звісно ж необхідним законодавчо виділити стадію ухвалення офіційного рішення про державну реєстрацію, призупинення державної реєстрації або відмови в ній з прийняттям офіційного індивідуального адміністративного акта і встановити конкретний термін (у календарних днях) прийняття рішення до внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.
Повинна бути скасована державна реєстрація двох-і багатосторонніх угод з нерухомістю (договорів). Таке скасування виправдовується явною надмірністю реєстрації і прав, і угод одночасно.
У випадках, коли за угодою сторін передбачена нотаріальна форма угод з нерухомістю, дана обставина не повинно ставати додатковим до державної реєстрації фінансовим тягарем для учасників відповідних угод. Доцільно передбачити тільки державну реєстрацію виконання угод із нерухомістю.
Сформована система органів, які здійснюють державну реєстрацію та технічний облік житлових приміщень, кадастровий облік земельних ділянок в Російській Федерації, громіздка, затратна і є стримуючим фактором у розвитку ринку нерухомості. В основному вона складалася до прийняття чинного ЦК, законодавство. Перехідний характер системи названих органів породив паралелізм, дублювання функцій.
Так у цей час крім органів державної реєстрації нерухомості та угод ній існують територіальні органи з ведення державного земельного кадастру відповідно до ст. 9-11 Федерального закону "Про державний земельний кадастр" 72 (у редакції Федерального закону від 04.12.2006 № 201-ФЗ "Про введення в дію Лісового кодексу Російської Федерації"). Відповідно з Лісовим кодексом РФ матеріали лісовпорядкування так само, як матеріали інших обстежень і розвідок, можуть бути підставою для внесення в документи державного земельного кадастру відомостей про земельну ділянку.
Постановою Уряду Російської Федерації від 13 жовтня 1997 р. № 1301 «Про державний облік житлового фонду в Російській Федерації» БТІ зобов'язані здійснювати технічну інвентаризацію та паспортизацію житлового фонду. Інвентаризаційні відомості та інші дані технічного обліку житлового фонду обов'язкові для застосування, якщо інше не передбачено законодавством Російської Федерації, крім державної реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним необхідні для присвоєння кадастрових номерів об'єктам нерухомості в житловій сфері.
Наявність декількох органів ускладнює і затягує оформлення прав на нерухоме майно. Необхідно передати функції реєстрації нерухомості та угод з нею, технічного обліку і земельного кадастру органам щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
Одним з головних недоліків, на наш погляд, є складність механізму компенсації заподіяної шкоди, внаслідок чого виплата коштів значно віддалена у часі від моменту настання шкоди і обумовлена одночасною наявністю цілого ряду умов:
- Наявністю вступило в законну силу судового рішення про відшкодування шкоди;
- Наявністю пред'явленого до виконання виконавчого документа, виданого на підставі цього судового рішення;
- Відсутністю стягнення за виконавчим документом протягом року з причин, не залежних від особи, що втратив право власності.
З моменту звернення до суду з позовом про відшкодування шкоди до моменту закінчення річного терміну від дня пред'явлення виконавчого документа до виконання може пройти досить тривалий час. Крім того, особа буде втрачати право на компенсацію в тому випадку, якщо протягом року судовими приставами буде стягнена хоча б одна копійка.
Також Законом не встановлено правове значення виплати компенсації за рахунок скарбниці з точки зору подальших перспектив стягнення збитку. Зокрема, Законом не визначено, припиняється право вимоги стягувача до боржника з моменту виплати компенсації і переходить до Російської Федерації право вимоги суми виплаченої компенсації в порядку регресу. Вважаємо, що відповіді на ці питання повинні бути тільки позитивними.
Отже, як ми бачимо, статті Закону, які регулюють питання відповідальності, не тільки не створюють дієвого механізму, що дозволяє реалізувати права громадян, але породжують цілий ряд питань як правового, так і юридико-технічного характеру. Знаходження відповідей на дані питання робить необхідним вдосконалення законодавчої конструкції інститутів відповідальності та компенсації.
Ми вважаємо, що у п. 2 ст. 31.1 Закону повинні бути внесені доповнення такого змісту: «Компенсація, передбачена пунктом 1 цієї статті, виплачується у разі, якщо з не залежних від вказаних осіб причин відповідно до набрало законної сили рішенням суду про відшкодування ним шкоди, заподіяної в результаті втрати вказаного в цієї статті майна, стягнення за виконавчим документом не проводилося або здійснено не у повному обсязі протягом одного року з дня початку визначення терміну для пред'явлення цього документа до виконання. Розмір цієї компенсації обчислюється з суми, що становить реальний збиток за вирахуванням фактично стягнутих за виконавчим документом сум, але не може перевищувати один мільйон рублів.
Право вимоги за виконавчим документом в сумі виплаченої компенсації переходить до Російської Федерації.
Виплата компенсації не позбавляє осіб, зазначених у пункті 1 цієї статті, права вимоги виплати за виконавчим документом реального збитку в сумі, що перевищує розмір виплаченої компенсації. При цьому вимога Російської Федерації підлягає задоволенню після стягнення з боржника всієї суми реального збитку, що перевищує розмір виплаченої компенсації.
У випадку якщо ризик втрати права власності був застрахований, компенсація виплачується в розмірі суми реального збитку за вирахуванням фактично виплаченого страхового відшкодування і фактично стягнутих за виконавчим документом сум, але не понад одного мільйона рублів ».
РОЗДІЛ 3. ОСОБЛИВОСТІ ПРАВОВОГО СТАТУСУ ОКРЕМИХ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОГО МАЙНА
3.1 Особливості правового статусу земельних ділянок
Звертаючись до розгляду заявленої проблеми, необхідно зробити кілька попередніх зауважень. Перш за все, важливо звернути увагу на те, що законодавець поряд з поняттям "земельну ділянку" широко використовує поняття "земля". Дані поняття не можна визнати тотожними. Відповідно до ч. 1 ст. 9 Конституції РФ земля використовується і охороняється як основа життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території. У Земельному кодексі РФ (далі - ЗК РФ) також можна виявити різні підходи до визначення землі і земельної ділянки.
Відповідно до ст. 6 ЗК РФ земля і земельну ділянку визнаються різними об'єктами земельних відносин. При цьому земля розглядається як природний об'єкт і природний ресурс. Можна повною мірою погодитися з думкою, що "земля як природний ресурс може бути об'єктом раціонального використання та охорони ... а земельні ділянки - об'єктами речових прав та об'єктами обороту" 73. При цьому саме земля є джерелом формування такого специфічного об'єкта цивільних прав, як земельна ділянка.
Визначення земельної ділянки можна побачити в різних галузях сучасного російського законодавства. Але, на жаль, ці визначення не відрізняються одноманітністю і наведені виключно в цілях застосування того чи іншого законодавчого акту.
Так, Податковий кодекс РФ (ст. 389) визначає земельні ділянки як об'єкти оподаткування і вважає такими "земельні ділянки, розташовані в межах муніципального утворення (міст федерального значення Москви й Санкт-Петербурга), на території якого введено податок".
Федеральний закон від 15 квітня 1998 року № 66-ФЗ "Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян" 74 виділяє три види земельних ділянок (садовий, городній і дачний), використовуючи як класифікаційного критерію наявність права на зведення житлової будови і господарських споруд , а також права реєстрації у зведеному житловій будівлі.
Крім того, згадка про земельну ділянку в тих чи інших аспектах правовідносин характерно і для інших нормативних правових актів (Лісовий кодекс РФ 75, Федеральний закон від 18 червня 2001 року № 78-ФЗ "Про землеустрій" 76, Містобудівна кодекс РФ 77, Федеральний закон від 24 липня 2002 року № 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" 78 та ін.)
Легальне визначення земельної ділянки міститься у Земельному кодексі РФ 79 і Федеральному законі від 2 січня 2000 року № 28-ФЗ "Про державний земельний кадастр" 80 (далі - Закон про земельний кадастр).
Земельний кодекс РФ (п. 2 ст. 6) визначає земельну ділянку як частину поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені у встановленому законом порядку.
Закон про земельний кадастр (ст. 1) дає більш широке поняття земельної ділянки, включаючи в нього також все, що знаходиться над і під поверхнею ділянки, із застереженням про те, що це положення застосовується з урахуванням федеральних законів про надра, про використання повітряного простору та інших федеральних законів.
Слід зазначити, що при визначенні земельної ділянки законодавець сприйняв положення п. 1 ст. 261 Цивільного кодексу РФ, відповідно до якого територіальні межі земельної ділянки визначаються в порядку, встановленому земельним законодавством, на основі документів, які видаються власнику державними органами по земельних ресурсах і землевпорядкування.
Крім того, положення ст. 261 ЦК РФ можна назвати доповнюють щодо ст. 6 Земельного кодексу РФ, оскільки вони не тільки визначають деякі найважливіші ознаки земельної ділянки - територіальну обмеженість, встановлення меж і відображення цих характеристик у документах, які видаються уповноваженими органами, а й встановлюють межі здійснення права власності на земельну ділянку.
Відповідно до ст. 261 ЦК РФ, якщо інше не встановлено законом, право власності на земельну ділянку поширюється на перебувають у межах цієї ділянки поверхневий (грунтовий) шар і замкнуті водойми, які на ній ліс і рослини. Власник земельної ділянки має право використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не передбачено законами про надра, про використання повітряного простору, іншими законами та не порушує прав інших осіб.
Визначаючи місце земельної ділянки в системі об'єктів цивільних прав, необхідно звернутися до ст. 128 ГК РФ. До об'єктів цивільних прав закон відносить: речі, включаючи гроші та цінні папери, інше майно, в тому числі майнові права; роботи і послуги; інформацію; результати інтелектуальної діяльності, у тому числі виключні права на них (інтелектуальна власність); нематеріальні блага.
В якості об'єкта цивільних прав земельну ділянку традиційно відносять до речі. Сучасна доктрина цивільного права визначає речі як матеріальні, фізично відчутні об'єкти, які є результатами праці і мають економічну форму товару 81.
Таке визначення речі характерно не тільки для російської науки цивільного права. Говорячи про поняття речей, Л. Еннекцерус вказував, що "мова йде про такі частинах навколишнього людини невільною і здатною потрапити під його панування природи, які існують окремо самі по собі і які в обороті особливо позначаються і оцінюються" 82.
Якщо звернутися до історії цивілістики, то можна помітити, що земельна ділянка визначався як річ тільки для цілей правового регулювання, тобто вважався річчю в юридичному сенсі. "Земельної ділянки за її природі не притаманна відособленість, яка дозволила б йому виступати в якості речі. Тут поняття завжди спочиває виключно на тому, що так встановлено людьми. Вирішальним для питання про те, чи повинна певна частина земної поверхні розглядатися лише як частина земельної ділянки , або як цілий земельну ділянку, або як ряд земельних ділянок, або як окремі частини різних земельних ділянок, - є не єдине або різне господарське призначення земель і не розташування і взаємне їх співвідношення, а (за загальним правилом) те, як землі занесені до поземельну книгу "
Виходячи з аналізу ст. 261 ЦК РФ можна зробити висновок, що й сучасне законодавство також визначає земельну ділянку як річ тільки з метою регулювання цивільних правовідносин. При цьому до ознак земельної ділянки, як вже зазначалося, можна віднести територіальну обмеженість і відображення стану ділянки в документах, які видаються державними органами із землеустрою.
За справедливим зауваженням К.І. Скловського, "встановлення меж (поряд з місцем розташування) є не тільки засобом індивідуалізації земельної ділянки, але і засобом творення самого об'єкта права" 83.
Говорячи про земельну ділянку як про річ, неможливо обійти увагою класифікацію речей в залежності від можливості розділу. Відповідно до неї речі бувають подільні та неподільні. Відповідно до ч. 1 ст. 133 ГК РФ річ, розділ якої неможливий без зміни її призначення, визнається неподільною. Стосовно до земельної ділянки це правило відображено в п. 2 ст. 6 ЗК РФ. Діленим є земельна ділянка, яка може бути розділений на частини, кожна з яких після розділу утворює самостійний земельну ділянку, дозволене використання якого може здійснюватися без перекладу його до складу земель іншої категорії, за винятком випадків, встановлених федеральними законами.
Таким чином, земельне законодавство допускає тільки такий розподіл земельної ділянки, в результаті якого утворюється новий земельну ділянку, то є інший об'єкт цивільного права. Це дозволяє зробити наступний висновок: якщо в результаті розподілу неможливо утворити самостійний земельну ділянку як об'єкт прав (з усіма його характеристиками, в тому числі кадастровим номером), основна ділянка має визнаватися неподільним. Крім того, можна говорити про те, що в результаті поділу земельної ділянки він як об'єкт прав перестає існувати. З'являються нові самостійні ділянки. Це досить суттєве положення, оскільки сьогодні широко дискутується питання про можливість (неможливість) частини земельної ділянки бути об'єктом прав.
Ряд авторів, до яких можна приєднатися, говорять про неможливість участі у майновому обороті частини земельної ділянки, якщо вона не виділена відповідно до вимог законодавства у самостійний об'єкт 84. Інші припускають таку можливість, грунтуючись на положеннях ст. 6 Земельного кодексу РФ 85. Висловлюється в літературі і "проміжна" позиція, згідно з якою частина земельної ділянки не може бути об'єктом тільки речових прав, а на зобов'язальні права це обмеження не поширюється 86.
Необхідно зазначити, що проблема подільності земельної ділянки набула не тільки теоретичний, а й практичний аспект. У судовій практиці відсутня однаковість в оцінці можливості частини земельної ділянки бути предметом тієї чи іншої угоди.
Так, адміністрація муніципального освіти звернулася до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про стягнення заборгованості за договором оренди земельної ділянки площею 312 кв. м. Федеральний арбітражний суд Волго-Вятського округу, відмовляючи в задоволенні касаційної скарги і залишаючи в силі рішення суду першої інстанції і постанову апеляційної інстанції, зазначив таке: "Відмовляючи у задоволенні заявлених позовних вимог, суди обгрунтовано оцінили договір як неукладений, оскільки зазначений в ньому земельну ділянку, яка є частиною неподільного земельної ділянки, зайнятої нерухомістю, не пройшов відповідного кадастрового обліку і не може бути визначений як самостійний об'єкт цивільних правовідносин "87.
Президія Вищого Арбітражного Суду РФ у постанові від 16 березня 2004 року № 15671/03, скасовуючи раніше прийняті судові акти, в якості однієї з підстав скасування вказав на те, що можливість вимоги про спонукання до укладання договорів купівлі-продажу частин земельної ділянки може бути реалізована тільки після поділу земельної ділянки 88.
Однак існує інший підхід, що допускає самостійність частини земельної ділянки в якості предмета договору.
Так, залишаючи в силі рішення арбітражного суду першої і апеляційної інстанцій, Федеральний арбітражний суд Поволзької округу підтвердив правомірність стягнення з орендаря земельної ділянки суми заборгованості по орендній платі, пені за прострочення внесення орендної плати, а також компенсацію витрат щодо земельного податку. При цьому слід врахувати, що предметом договору оренди виступала необособленное частину земельної ділянки, наданої позивачу (орендодавцю) у 1995 році на праві постійного (безстрокового) користування 89. Перший з викладених підходів представляється найбільш обгрунтованим перш за все з позицій нормативного правового регулювання.
Будь-який договір, спрямований на передачу індивідуально-визначеної речі, передбачає наявність даних, що дозволяють ідентифікувати об'єкт,, вказівка на характеристики, що відрізняють цей предмет від аналогічних. Стосовно до земельної ділянки це означає в першу чергу опис і посвідчення меж.
Опис і посвідчення меж земельної ділянки здійснюються відповідно до федеральних законів про земельний кадастр і про землеустрій. Відповідно до ст. 1 Закону про земельний кадастр державний кадастровий облік земельних ділянок - опис та індивідуалізація в Єдиному державному реєстрі земель земельних ділянок, в результаті чого кожна земельна ділянка одержує такі характеристики, які дозволяють однозначно виділити його з інших земельних ділянок і здійснити його якісну та економічну оцінку. При цьому моментом виникнення або моментом припинення існування земельної ділянки як об'єкта державного кадастрового обліку у відповідних межах є дата внесення відповідного запису до Єдиного державного реєстру земель (п. 3 ст. 14).
У зв'язку з цим хотілося б звернути увагу на ст. 6 Земельного кодексу РФ, яка називає частину земельної ділянки в числі об'єктів земельних відносин.
Це дало привід деяким авторам на основі тези про те, що "частини земельних ділянок є самостійними об'єктами земельних відносин, але тільки у випадках, прямо передбачених у Кодексі або інших федеральних законах", посилаючись на норми ЗК РФ, Федерального закону "Про іпотеку", зробити висновок про самостійність частини земельної ділянки як предмета цивільно-правових відносин 90. Такий висновок видається не зовсім коректним через особливості цивільних та земельних відносин, відмінності яких обумовлені їх природою. Земельні відносини згідно з п. 1 ст. 3 ЗК РФ - це відносини щодо використання та охорони земель в Російській Федерації як основи життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території. Очевидно, що з даної позиції предмет регулювання земельного права є область публічних відносин. У зв'язку з цим положення ст. 6 ЗК РФ підлягають буквальному тлумаченню в тому сенсі, що частини земельних ділянок цілком можуть виступати об'єктами земельних, але не цивільно-правових відносин. Так, для притягнення винної особи до відповідальності за порушення земельного законодавства важливий не стільки факт сформованості земельної ділянки, скільки об'єктивна сторона правопорушення, що виражається в певних протиправних діях. Однак для того, щоб бути залученим в майновий оборот, земельна ділянка повинна володіти чіткими індивідуалізують ознаками і бути сформований у точній відповідності до вимог законодавства.
Крім того, чинне законодавство спрямоване на розмежування сфер регулювання цивільного та земельного права, і надмірне вживання публічних елементів регулювання в приватноправових відносинах може призвести до необгрунтованого обмеження прав суб'єктів майнового обороту і невизначеності в правах на земельні ділянки. Застосування публічно-правових елементів у приватному праві має бути дозовано і, як зазначає Е.С. Гудков, як правило, "викликано необхідністю визначення меж економічної свободи в цілях запобігання економічного свавілля" 91.
Інші автори, констатуючи, що "звичайно об'єктом земельних відносин, права власності, інших похідних від права власності прав виступає земельна ділянка як єдине ціле" 92, в той же час допускають висловлювання наступного характеру: "Виникають ситуації, коли частини однієї й тієї ж земельної ділянки можуть використовуватися різними особами на різних титулах; коли ділянка використовується однією особою, але частина його використовується на одному титулі, а інша - на іншому; коли окремі частини одного і того ж земельної ділянки мають різний правовий режим. У таких випадках доводиться виділяти частини земельної ділянки як окремі об'єкти земельних відносин "93.
Однак дане твердження може викликати критичні зауваження. Навряд чи варто з упевненістю стверджувати, що один і той же суб'єкт може використати частину земельної ділянки на іншому титулі, ніж весь ділянку в цілому. У відношенні однієї ділянки можуть бути встановлені права кількох осіб. Якщо автор мав на увазі сервітути або договір оренди щодо земельної ділянки, то в такій ситуації мова йде лише про обтяження всієї земельної ділянки, але не про використання частини земельної ділянки на іншому титулі.
3.2 Особливості правового статусу житлових приміщень
Поняття "житлове приміщення" є похідним від категорії "житло", яка широко використовується не тільки у вітчизняному та зарубіжному законодавстві, але і в міжнародному праві. Так, згідно зі ст. 25 Загальної декларації прав людини 1948 р. житло повинне відповідати рівню, який необхідний для підтримки здоров'я і добробуту людини та її сім'ї.
Термін "житло" використовується і російським законодавцем, причому визначення "оселі" міститься не тільки у цивільному і житловому, але і в кримінальному і в кримінально-процесуальному законодавстві. Під житлом розуміється будь-яке приміщення, придатне для постійного або тимчасового проживання людей (ст. 5 КПК, ст. 139 КК). Кримінально-правове поняття "оселі" трохи вужчий, ніж "місце перебування". Приміром, лавка в парку, яка за певних обставин стає місцем перебування людини, за змістом кримінального (матеріального і процесуального) законодавства в якості житла не розглядається. До оселі відносяться тільки ті місця перебування людини, які представляють собою приміщення. Правда, кримінально-правове поняття приміщення слід тлумачити досить широко, відносячи до нього не тільки нерухомі, як це має місце в цивільному законодавстві, а й рухомі матеріальні об'єкти. Для цих цілей приміщення - це не тільки будівлі, споруди та їх складові частини, а й пересувні одиниці: вагони, фургони, причепи, баржі. Таким чином, не всяке житло - нерухомість, а лише таке, яке відповідає критеріям, названим в законі 94.
Розширено повинна тлумачитися і "придатність для проживання людей". Вона визначається на підставі не стільки об'єктивних, як суб'єктивних чинників. Зокрема, не має особливого значення відповідність приміщення санітарно-технічним нормам і правилам. Якщо особа використовує приміщення для постійного або тимчасового проживання, то воно може розглядатися в якості житла незалежно від його якісних характеристик. За таких умов житлом має вважатися не тільки благоустроєне жиле приміщення, але і склад, занедбаний будинок, цех і т.д. Згідно Визначенню Конституційного Суду від 12 травня 2005 року за змістом пункту 10 статті 5 КПК умовою віднесення нежитлових приміщень та будівель, що не входять до житлового фонду, до оселі є факт їх використання для тимчасового проживання.
Цивільне законодавство, розраховане на регулювання перш за все нормального ходу суспільних відносин (виняток становлять цивільні правопорушення), не може оперувати категоріями кримінального права, яке застосовується, коли відповідні відносини набувають аномальний характер. У цьому сенсі цілком зрозуміло, чому цивільно-правовий режим житлового приміщення не може поширюватися, скажімо, на притулок рецидивіста, переховується по не пристосованим для житла місцях.
Втім, цивільне законодавство взагалі не містить поняття "житло", яке носить в даному разі збірний характер. Замість нього, як правило, використовується більш чіткий термін "житлове приміщення", що представляє собою різновид житла.
ГК розглядає житлове приміщення як об'єкта як речового (ст. 288 - 293), так і зобов'язального права (ст. 671 - 688). У переліку об'єктів цивільних прав, встановленому ст. 128 ЦК, житлові приміщення не виділяються в окрему групу, оскільки охоплюються категорією "речі". Однак специфіка житлових приміщень обумовлює ряд особливостей їх правового режиму, які надають зазначеному поняттю самостійне юридичне значення.
Згідно з ч. 2 ст. 15 ЖК житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства).
РК виділяє три ознаки приміщення, необхідні і достатні, на думку законодавця, для того, щоб вважати його житловим, а саме: 1) його нерухомий характер, 2) ізольованість і 3) придатність для постійного проживання громадян.
На думку А.А. Іванова, незрозуміло, звідки можуть взятися "рухомі" приміщення, якщо вони завжди розглядалися як частини будівель (споруд), тобто об'єктів нерухомості 95. Відзначимо, що даний докір справедливий у тому випадку, якщо розглядати "приміщення" суто як цивільно-правову категорію, оскільки норми інших галузей законодавства відносять до приміщень та рухоме майно. Зокрема, за змістом кримінального законодавства приміщеннями є збірно-розбірні будинки, вагончики, які не відповідають ознакам нерухомого майна. Методологічна помилка законодавця полягає в тому, що нерухомий характер - одна з ознак приміщення в цивільно-правовому значенні, а не ознака приміщення, що є житловим.
Відомий дефект полягає і у виділенні такої ознаки житлового приміщення, як ізольованість. Так, А.А. Іванов справедливо вважає, що, будучи частиною будівлі чи споруди, будь-яке приміщення має властивість ізольованості, оскільки будь-яке приміщення припускає більш-менш чітке (конструктивне) визначення його кордонів. Таким чином, житловим слід було б визнати таке приміщення, яке придатне для постійного проживання громадян. Всі інші ознаки потрібно відносити до будь-якого приміщення, а не тільки до житлового 96.
Причини невдалого виділення ознак житлового приміщення виникають з істотного недоліку визначення, що міститься у ч. 2 ст. 15 ЖК, яке, встановлюючи, яке приміщення є житловим, залишає відкритим питання про те, що ж являє собою приміщення як таке. Слід погодитися з О.О. Івановим у тому, що спочатку потрібно визначити, що таке приміщення, а потім виділити ознаки, які притаманні власне житловим приміщенням.
Першою ознакою приміщення є його нерухомий характер. На жаль, будучи очевидним, дана ознака приміщення відображений в законодавстві лише побічно, зокрема у визначенні "житлового приміщення".
Другою ознакою приміщення є його замкнутість або, використовуючи термінологію РК, ізольованість. Більш докладний опис даної ознаки можна зустріти в документах, що регулюють технічну інвентаризацію
Однак і цих двох ознак для формулювання визначення "приміщення" недостатньо. Логіка підказує ще один. Приміщення повинно мати вхід. Дійсно, споживчі властивості приміщення укладені не стільки в замкнутому контурі, скільки в обмеженому ним просторі. Цей висновок неважко зробити, звернувшись до словника С.І. Ожегова. Той визначає приміщення як "внутрішність будівлі" або як "місце, де хто-небудь або що-небудь поміщається" 97. Іншими словами, приміщення - це перш за все простір. Якщо відсутній вхід, то немає й доступ до простору, що забезпечує задоволення споживчих властивостей приміщення. У зв'язку з цим не можуть бути віднесені до приміщень пустотілі тривимірні об'єкти нерухомості, що не мають входу, наприклад порожнисті архітектурні композиції. Навпаки, якщо вхід є, то такий об'єкт нерухомості слід розглядати в якості приміщення. Термін "вхід" слід розуміти в даному випадку в найбільш широкому значенні. В якості входу може виступати не тільки дверний, але і віконний, а також будь-який інший отвір, що забезпечує доступ до внутрішнього простору.
Спробуємо поєднати воєдино ознаки, які характеризують приміщення. У результаті можна сформулювати таке визначення.
Приміщення - простір, обмежений замкнутим тривимірним контуром, який утворює об'єкт нерухомості і має вхід.
У свою чергу, згідно з п. 2 ст. 288 ГК до житлових належать приміщення, призначені для проживання громадян. Слово "призначений" не цілком вдало для розмежування житлових і нежитлових приміщень, оскільки визначає характер приміщення залежно від намірів користувача. Виходить, якщо особа використовує приміщення для проживання (наприклад, сарай), то, значить, таке приміщення житлове. Навпаки, якщо квартира призначається для проживання домашніх тварин, то таке приміщення за цією логікою виявляється непридатним для проживання. Більш вдало для цілей розмежування житлових і нежитлових приміщень використовувати ознака "придатності для проживання громадян", яке на відміну від категорії "призначеного" носить не суб'єктивний, а об'єктивний характер. Інша справа, що споживчі властивості житлового приміщення, а саме придатність для проживання громадян, визначають його функціональне призначення, тобто призначеного для проживання громадян.
За змістом ч. 2 ст. 15 ЖК придатність для проживання громадян передбачає відповідність приміщення встановленим санітарним і технічним правилам. Їх перелік визначено Положенням з оцінки непридатності житлових будинків і житлових приміщень державного і громадського житлового фонду для постійного проживання, затвердженим Наказом Міністра житлово-комунального господарства РРФСР № 529 від 5 листопада 1985 98.
За змістом закону правовий режим житлових приміщень, придатних для тимчасового проживання, трохи інший, ніж правовий режим житлових приміщень, придатних для постійного проживання. Так, згідно з п. 1 ст. 673 ГК об'єктом договору найму житлового приміщення може бути тільки житлове приміщення, придатне для постійного проживання.
Факт віднесення до числа житлових приміщень, придатних для тимчасового проживання, ряд авторів оцінював негативно. Зокрема, В.М. Літовкін зазначав, що житлове приміщення стає місцем не стільки проживання, скільки перебування громадян, а це, як наслідок, відбивається в зниженні санітарних і технічних вимог до нього 99. На думку згаданого автора, стосовно до житлового приміщення у цивільно-правовому сенсі мова повинна йти про житло в строго визначеному, власному значенні цього слова, коли об'єкт не обтяжують інші цілі його використання - відпочинок, соціальне обслуговування, виконання покарання, садівництво і т.д . Житло в "чистому вигляді" повинно бути місцем постійного або переважного проживання 100.
Певну сум'яття в зазначений хід міркувань внесла і ст. 15 ЖК, в якій законодавець знов повернувся до традиційного визначення житлового приміщення в тому сенсі, що до житлових РК відносить лише приміщення, придатні для постійного проживання.
Певне пояснення неоднозначних кроків законодавця в частині його коливань між категоріями "постійне" і "тимчасове" проживання складається в недостатньо виразному розмежування категорій "придатність" і "призначеного".
Не повинен викликати сумнівів той факт, що житлове приміщення може вважатися житловим тільки в тому випадку, якщо воно відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам. При цьому очевидно, що дані вимоги такі, що їх дотримання передбачає можливість проживання в приміщенні як зимою, так і влітку. У цьому сенсі приміщення, дійсно, є житловим тільки в тому випадку, якщо придатне для постійного проживання.
Між тим функціональне призначення приміщення не впливає на розмежування приміщень на житлові та нежитлові. Іншими словами, той факт, що приміщення функціонально призначено лише для тимчасового проживання (наприклад, садовий або дачний будиночок, готель, гуртожиток), не є підставою для його виключення з числа житлових в тому випадку, якщо вони об'єктивно придатні для постійного проживання. Скажімо, важко піддати сумніву рівень впорядкованості номера в п'ятизірковому готелі, чи корпоративному будинку відпочинку за містом. У той же час для постійного проживання дані об'єкти функціонально не призначені.
РК встановлює особливий порядок визначення меж житлового приміщення. Згідно з ч. 5 ст. 15 ЖК до складу житлового приміщення включають приміщення допоміжного використання, призначені для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас. Даний підхід є дивним, оскільки приміщення являє собою нерухому річ, елементи (частини) якої позбавлені будь-якої самостійності і не можуть розглядатися як об'єкти цивільних прав. Тим часом у даному випадку законодавець виходить із зворотного і допускає наявність приміщення в приміщенні. Принцип "матрьошки" суперечить існуючому стосовно об'єктів нерухомості принципом: надання самостійного юридичного значення частини цілого виключає самостійність цілого, що перетворюється в цьому випадку в сукупність його частин. Крім того, викликає подив той факт, що за змістом РК балкони, лоджії, веранди, тераси до житлового приміщення не відносяться. По суті, це означає, що зазначені об'єкти беруть участь у цивільному обороті окремо від житлових приміщень, а це, цілком очевидно, нонсенс.
Згідно зі ст. 16 ЖК до житлових приміщень належать: 1) житловий будинок, частина житлового будинку, 2) квартира, частину квартири; 3) кімната.
Житловим будинком визнається індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з проживанням у такій будівлі (ч. 2 ст. 16 ЖК).
Житловий будинок як вид житлового приміщення слід відрізняти від багатоквартирного будинку. Слід погодитися з О.О. Івановим, що єдина відмінність, при всій його умовності, полягає в тому, що в житловому будинку не може бути квартир 101.
Дана обставина спричиняє ряд важливих юридичних наслідків. Якщо житловий будинок як житлове приміщення є об'єктом нерухомості - об'єктом цивільних прав, то багатоквартирний будинок суть не самостійний об'єкт нерухомості, а їх сукупність. Пояснимо сказане. Багатоквартирний будинок складається з квартир, тобто нерухомих речей у сенсі цивільного законодавства. Між тим визнання приміщень в будівлі самостійними в обороті нерухомими речами означає одночасне заперечення існування будівлі в якості об'єкта нерухомості. Будівля в цьому випадку слід розглядати як об'єкт лише з технічної, але не з юридичної точки зору 102. Іншими словами, багатоквартирний будинок не "поглинає" юридичної самостійності вхідних у нього елементів (зокрема, квартир) і не може розглядатися в якості єдиного об'єкта нерухомого майна, а являє собою лише їх сукупність. Причому такого роду сукупність може бути охарактеризована як складна річ (ст. 134 ЦК).
Оскільки багатоквартирний будинок не є об'єктом цивільних прав, на нього в рівній мірі важко віднести до числа житлових приміщень. У зв'язку з цим неможливо погодитися з В.М. Литовкіна, який вважає, що РК поняттям "житловий будинок" охоплює і одноквартирний, і багатоквартирний будинок, в якому два і більше житлових приміщення 103.
До числа житлових будинків відносяться, перш за все, котеджі і інші об'єкти, призначені для постійного проживання громадян. Крім них під зазначене визначення підпадають, зокрема, садові і дачні будинки, які, як правило, призначені для тимчасового, а не для постійного проживання громадян. Вважаємо, що даний висновок не суперечить ст. 15 ЖК, яка відносить до житлових тільки приміщення, придатні для постійного проживання громадян. Той факт, що будь-яке приміщення (у тому числі садовий будиночок) призначено для тимчасового проживання, зовсім не означає, що воно за своїми технічними та іншими характеристиками не придатне для постійного проживання. До числа житлових приміщень РК відносить також частину житлового будинку. Вважаємо, що таке найменування об'єкта доречно тільки з технічної точки зору. У юридичному плані категорія "частина житлового будинку" не цілком коректна. Дійсно, якщо за своїми природним (фізичним, конструктивним і т.п.) характеристикам нерухома річ (у нашому випадку житловий будинок) може бути поділена на декілька самостійних речей, то при розділі колишня нерухома річ припиняє своє існування, а натомість утворюються два або більше самостійних об'єкта права. Стосовно випадку, який розглядається в якості новоявлених об'єктів виступають частини житлового будинку, а сам житловий будинок перетвориться з єдиного об'єкта нерухомості в сукупність подібних об'єктів. Провести межу між такого роду житловим будинком (тобто юридично розділеним на декілька об'єктів нерухомості) і багатоквартирним вже набагато складніше. Втім, і в даному випадку повинен використовуватися той же критерій: якщо юридично відокремлені частини будинку мають ознаки квартири, то тільки тоді будинок багатоквартирний. Дана кваліфікація, у свою чергу, зумовлює найменування окремих частин відповідної сукупності об'єктів нерухомого майна: частина будинку (якщо будинок не складається з квартир) або квартира (якщо будинок багатоквартирний).
Згідно з ч. 3 ст. 16 ЖК квартирою визнається структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такий відокремлений приміщенні.
Ключовим елементом даного визначення є вказівка на те, що квартира забезпечує прямий доступ до приміщень загального користування в багатоквартирному будинку. Очевидно, під прямим доступом слід розуміти те, що майно загального користування безпосередньо примикає до квартири, тобто є по відношенню до неї суміжним. Іншими словами, наявність окремого входу, що забезпечує безпосередній зв'язок з місцями загального користування багатоквартирного будинку, становить невід'ємний ознака квартири.
В якості об'єктів допоміжного використання, які, нехай і в різному обсязі, входять до складу елементів квартири, можуть бути названі коридор, хол, кухня, внутрішній тамбур, санвузол, ванна, комора, передня і т.д. Оскільки багато з названих компонентів можуть бути присутні і в частині житлового будинку, зазначений критерій розмежування житлових приміщень на частини будинків і квартири слід розглядати в якості додаткового. На практиці житлове приміщення набуває режим квартири з моменту присвоєння йому відповідного "міліцейського" адреси.
До числа житлових приміщень РК відносить також частини квартир. Частини квартир за задумом законодавця слід відрізняти від кімнат і частини житлового будинку, які віднесені законодавцем до окремих видів житлових приміщень. Втім, багато авторів сумніваються, що такі відмінності присутні 104. Дійсно, якщо частина квартири складає одна кімната, то в цьому випадку частина квартири тотожна кімнаті. Якщо частина квартири становлять дві і більше кімнати або кімната і так звані допоміжні приміщення, то в цьому випадку частина квартири тотожна частини житлового будинку. Втім, і сам законодавець вкрай заплутався в витіюватих класифікаціях, вказавши, що кімната тотожна частини житлового будинку або квартири (ч. 4 ст. 16 ЖК).
Нарешті, останньою з розглянутих у цій роботі різновидів житлових приміщень виступають кімнати. Згідно з ч. 4 ст. 16 ЖК кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання в якості місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку або квартири. Слід зазначити, що раніше висувалися заперечення проти визнання кімнати в якості житлового приміщення, одне з яких полягало в запереченні за кімнатою якості речі. Вказувалося, що її самостійна цінність як житлового приміщення вельми сумнівна. Кімната в комунальній квартирі, як правило, не має ні окремого санвузла, ні кухні, що виключає можливість її самостійного використання для проживання громадян. Представляється, що даний аргумент не цілком заможний. Багато речей не можуть використовуватися у відриві від інших речей. Зокрема, човен не втече далеко без весел, замок не відкриється без ключа. Однак немає сумнівів, що і човен, і замок відносяться до числа речей. Таким чином, теоретично може визнанню кімнат у комунальних квартирах самостійними об'єктами цивільних прав немає. Інша справа - соціальний і моральний аспекти. У цьому сенсі визнання окремих кімнат самостійними об'єктами цивільних прав не можна віднести до досягнень законодавства. По суті, це вимушений захід, що є реакцією на ситуацію, соціально-економічну ситуацію в житловій сфері 105. Фактично держава розписується у своїй безпорадності вирішити житлову проблему і замість повноцінного рішення пропонує якийсь сурогат.
З прийняттям РК підхід до обороту кімнат у комунальній квартирі кардинальним чином змінився. Згідно з ч. 6 ст. 42 ЖК при продажу кімнати в комунальній квартирі інші власники кімнат у цій комунальній квартирі мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати в порядку і на умовах, які встановлені Цивільним кодексом Російської Федерації. Відповідне положення закону вже піддано критиці. На думку В.М. Литовкіна, таке рішення вимагало змінити характеристику частки у праві спільної власності на спільне майно комунальної квартири або внести зміни до ст. 250 ГК спеціально для ситуації в комунальній квартирі. Законом встановлено переважне право купівлі відчужуваної частки. Тим часом житлове приміщення у комунальній квартирі - роздільна власність 106.
По суті, законодавець перевернув з ніг на голову положення ст. 135 ЦК, згідно з якими головна річ визначає долю приналежності, оскільки в даному випадку долю головної речі (кімнати) визначає приналежність (місця загального користування в комунальній квартирі), що знаходиться у спільній власності. В.Н. Літовкін рацію і в тому, що для здійснення ідеї, закладеної в ч. 6 ст. 42 ЖК, треба змінити ст. 41 і 42 ЖК, перевівши всю комунальну квартиру в положення спільної часткової власності 107.
Що ж стосується другого варіанта приватизації кімнат у комунальних квартирах, який передбачає якраз переклад всієї комунальної квартири в положення спільної часткової власності, то правомірність його реалізації сумнівна з наступних міркувань. Справа в тому, що при його здійсненні особа набуває лише частку в праві власності на комунальну квартиру, а не право власності у відношенні "приватизується" кімнати, що аж ніяк не одне й те саме. Купуючи право власності на кімнату, особа не залежить від інших мешканців при володінні, користуванні, розпорядженні своїм житловим приміщенням. Отримавши ж частку в праві власності на комунальну квартиру, особа повинна узгоджувати свої дії щодо володіння, користування і розпорядження кімнатою з іншими співвласниками. У цьому випадку з працею можна говорити про приватизацію, особливо якщо розуміти її буквально, тобто як передачу у власність громадянина займаного ним житлового приміщення (ст. 1 Закону про приватизацію).
На закінчення відзначимо, що і низка інших об'єктів цивільних прав має ознаки, властиві житловому приміщенню. Зокрема, серед них каюти, розташовані на морських судах та судах внутрішнього плавання, простору всередині космічних кораблів. У той же час на практиці зазначені приміщення не підлягають обліку не тільки в якості житлових приміщень, але і в якості приміщень взагалі. Причина тому - віднесення бюро технічної інвентаризації до числа приміщень тільки тих об'єктів, які представляють нерухомість, міцно пов'язану із землею. При цьому речі, зараховують до нерухомого майна в силу прямої вказівки закону, наприклад судна внутрішнього плавання, в якості містять приміщення не розглядаються. Представляється, що такого роду звуження сфери застосування поняття "приміщення" і відповідно "житлове приміщення" не має під собою будь-якого логічного обгрунтування.
ВИСНОВОК
Завершуючи досить коротке дослідження нерухомого майна в його системної сукупності, слід відзначити найбільш важливі і в науковому, і в практичному відношенні висновки.
1. Об'єкти нерухомого майна об'єднані в систему і законодавчо, і з істоти свого. Система ця в законодавстві простежується за двома критеріями:
а) нерухомі речі в силу різного роду імперативних норм "вибудовуються" в єдину послідовність, починаючи з найбільш значущою для публічного права - ділянки надр, а далі земельну ділянку, будівлю і споруду, житлове та нежитлове приміщення, а також речі, віднесені до нерухомості в силу закону;
б) нерухомі речі систематизуються у відносинах не тільки в єдину лінійну ланцюг, а й "розщеплюються" в рамках цього ланцюга на інші системні освіти (підсистеми), зокрема: ділянка надр - земельна ділянка, земельна ділянка - будова (споруду), будову ( споруди) - окремі приміщення (житлові та нежитлові) і т.д.
2. Таким чином, ми пропонуємо змінити абз. 1 п. 1 ст. 130 ЦК РФ і викласти його в наступній редакції: «Нерухомими речами (нерухомістю) визнаються земельні ділянки, ділянки надр, інші об'єкти цивільного права, переміщення яких є неможливим в силу їх природних властивостей, а також інші речі, міцно пов'язані із землею і в силу цього володіють значною вартістю ».
3. Пропонується ввести в ст. 244 ЦК норму, яка б обмежувала можливість власника виділяти з метою подальшого відчуження частку в праві власності, яка за своїми розмірами не відповідає встановленої Законом нормі (житлової площі, земельної ділянки тощо) або іншим чином не відповідає принципу життєздатності виділеної частки. На випадки виникнення права спільної власності всупереч волі власника (спадкування за законом і т.п.) це обмеження поширюватися не має, так як зловживання власника своїм правом у цих випадках відсутнє.
4. Майнові комплекси (у тому числі підприємства), будучи особливими об'єктами цивільних прав, в силу власної конструкції елементно-структурних відносин не можуть бути нерухомими речами (нерухомістю), так само як розповсюдження на них режиму нерухомості, несумісне з сутністю комплексів, зовсім виводить їх з числа оборотоздатності об'єктів. Необхідно законодавчо виключити майнові комплекси з числа об'єктів нерухомого майна. Входить до складу майнового комплексу нерухомість пооб'єктно або в складі складної речі слід своєї власної юридичної долі в межах самостійних правовідносин з її приводу.
5. Згідно з п. 1 ст. 164 ЦК операції з нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках, передбачених ст. 131 Кодексу. Проте ст. 131 ЦК таких випадків не називає, хоча передбачає існування органу з реєстрації не тільки прав на нерухоме майно, але й угод з ним, а також передбачає можливість оскарження до суду відмови цього органу в державній реєстрації угоди. Слід доповнити її вказівкою на випадки реєстрації прав такі як:
-Право власності (володіння, користування і розпорядження своєю нерухомої річчю найбільш абсолютним чином);
- Сервітут (право обмеженого користування чужою нерухомої річчю, не пов'язане з позбавленням власника володіння);
- Право господарського відання (в даний час право унітарних підприємств у обмежених межах володіти, користуватися і розпоряджатися майном власника відповідно до призначення майна і під контролем власника);
- Право оперативного управління (в даний час право казенного підприємства та установи в обмежених межах володіти, користуватися і розпоряджатися майном власника відповідно до призначення майна та вказівками власника);
- Право довічного наслідуваного володіння земельною ділянкою (право громадянина володіти, користуватися і передавати у спадок земельну ділянку, що належить на праві власності державі або муніципального утворення);
- Право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою;
-Право обмеженого володіння чужою земельною ділянкою для експлуатації свого нерухомого майна на цій ділянці;
- Право проживання в житловому приміщенні членів сім'ї власника (колишнього власника) цього житлового приміщення (житловий узуфрукт);
- Інші (що не мають речової природи) суб'єктивні цивільні права, здійснення яких пов'язане з об'єктами, визнаними цивільним законодавством нерухомими речами,
6. Сформована система органів, які здійснюють державну реєстрацію та технічний облік житлових приміщень, кадастровий облік земельних ділянок в Російській Федерації, громіздка, витратна і є стримуючим фактором у розвитку ринку нерухомості. В основному вона складалася до прийняття чинного ЦК і не відповідає завданням, які ставить перед нею сучасне цивільне законодавство. Перехідний характер системи названих органів породив паралелізм, дублювання функцій.
Необхідно передати функції реєстрації нерухомості та угод з нею, технічного обліку і земельного кадастру органам щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
7. Повинна бути скасована державна реєстрація двох-і багатосторонніх угод з нерухомістю (договорів). Таке скасування виправдовується явною надмірністю реєстрації і прав, і угод одночасно.
8. У випадках, коли за угодою сторін передбачена нотаріальна форма угод з нерухомістю, дана обставина не повинно ставати додатковим до державної реєстрації фінансовим тягарем для учасників відповідних угод. Доцільно передбачити тільки державну реєстрацію виконання угод із нерухомістю.
9. Одним з головних недоліків, на наш погляд, є складність механізму компенсації, внаслідок чого виплата коштів значно віддалена у часі від моменту настання шкоди і обумовлена одночасною наявністю цілого ряду умов:
- Наявністю вступило в законну силу судового рішення про відшкодування шкоди;
- Наявністю пред'явленого до виконання виконавчого документа, виданого на підставі цього судового рішення;
- Відсутністю стягнення за виконавчим документом протягом року з причин, не залежних від особи, що втратив право власності.
З моменту звернення до суду з позовом про відшкодування шкоди до моменту закінчення річного терміну від дня пред'явлення виконавчого документа до виконання може пройти досить тривалий час. Крім того, особа буде втрачати право на компенсацію в тому випадку, якщо протягом року судовими приставами буде стягнена хоча б одна копійка.
Також Законом не встановлено правове значення виплати компенсації за рахунок скарбниці з точки зору подальших перспектив стягнення збитку. Зокрема, Законом не визначено, припиняється право вимоги стягувача до боржника з моменту виплати компенсації і переходить до Російської Федерації право вимоги суми виплаченої компенсації в порядку регресу. Вважаємо, що відповіді на ці питання повинні бути тільки позитивними.
10. Отже, як ми бачимо, статті Закону, які регулюють питання відповідальності, не тільки не створюють дієвого механізму, що дозволяє реалізувати права громадян, але породжують цілий ряд питань як правового, так і юридико-технічного характеру. Знаходження відповідей на дані питання робить необхідним вдосконалення законодавчої конструкції інститутів відповідальності та компенсації.
Ми вважаємо, що у п. 2 ст. 31.1 Закону повинні бути внесені доповнення такого змісту: «Компенсація, передбачена пунктом 1 цієї статті, виплачується у разі, якщо з не залежних від вказаних осіб причин відповідно до набрало законної сили рішенням суду про відшкодування ним шкоди, заподіяної в результаті втрати вказаного в цієї статті майна, стягнення за виконавчим документом не проводилося або здійснено не у повному обсязі протягом одного року з дня початку визначення терміну для пред'явлення цього документа до виконання. Розмір цієї компенсації обчислюється з суми, що становить реальний збиток за вирахуванням фактично стягнутих за виконавчим документом сум, але не може перевищувати один мільйон рублів.
Право вимоги за виконавчим документом в сумі виплаченої компенсації переходить до Російської Федерації.
Виплата компенсації не позбавляє осіб, зазначених у пункті 1 цієї статті, права вимоги виплати за виконавчим документом реального збитку в сумі, що перевищує розмір виплаченої компенсації. При цьому вимога Російської Федерації підлягає задоволенню після стягнення з боржника всієї суми реального збитку, що перевищує розмір виплаченої компенсації.
У випадку якщо ризик втрати права власності був застрахований, компенсація виплачується в розмірі суми реального збитку за вирахуванням фактично виплаченого страхового відшкодування і фактично стягнутих за виконавчим документом сум, але не понад одного мільйона рублів ».
СПИСОК
Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993р. / / Російська газета. - 1993. - № 237.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) № 51-ФЗ від 30 листопада 1994 р. (з ізм. Від 29.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) № 14-ФЗ від 26 січня 1996 р. (в ред. Від 26.01.2007) / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) № 146-ФЗ від 26 листопада 2001 р. (з ізм. Від 29.12.2006) / / Збори законодавства РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552.
Земельний кодекс Російської Федерації № 136-ФЗ від 25 жовтня 2001 р. (в ред. Від 29.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
Лісовий кодекс Російської федерації № 200-ФЗ від 4 грудня 2006 р. / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.
Водний кодекс Російської Федерації від 3 червня 2006 р. № 74-ФЗ (в ред. Від 04.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 23. - Ст.2381.
Містобудівний кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. № 190-ФЗ (в ред. Від 29.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 16.
Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації від 14 листопада 2002р. № 138-ФЗ (зі зм. Від 13.06.2006 р.) / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.
Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації від 24 липня 2002 р. № 95-ФЗ (зі зм. Від 02.03.2006 р.) / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.
Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації від 5 травня 1995 р. № 70-ФЗ (в ред. Від 24.07.2002 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 19. - Ст. 1709.
Федеральний закон РФ № 122-ФЗ від 21 липня 1997р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (в ред. Від 18.07.2006 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
Федеральний закон РФ № 102-ФЗ від 16 липня 1998 р. "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (в ред. Від 30.12.2004 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
Федеральний закон № 78-ФЗ від 18 червня 2001 року "Про землеустрій" (в ред. Від 04.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 26. - Ст. 2582.
Федеральний закон № 101-ФЗ від 24 липня 2002 р. "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" (в ред. Від 18.07.2005) / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
Федеральний закон № 66-ФЗ від 15 квітня 1998 р. "Про садівничих, городницьких об'єднання громадян" (в ред. Від 30.06.2006) / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 16. - Ст. 1801.
Федеральний закон № 28-ФЗ від 2 січня 2000 р. «Про державний земельний кадастр» (ред. від 04.12.2006) / / Відомості Верховної РФ .- 2000 .- № 2 .- ст. 149.
Постанова Уряду РФ від 18 лютого 1998 р. № 219 "Про затвердження правил ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним" (в ред. Від 22.11.2006 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
Постанова Уряду Російської Федерації від 13 жовтня 1997 р. № 1301 «Про державний облік житлового фонду в Російській Федерації» / / Збори законодавства РФ .- № 42 .- 1997 .- ст. 4787.
Спеціальна й навчальна література
Агапов А.Б. Підручник адміністративного права. - М., Городець. 1999. - 624 с.
Адміністративне право / Под ред. Козлова Ю.М., Попова Л.Л. - М., Юристь. 2000. - 640 с.
Андрєєва М.В. Біля витоків кодифікаційних робіт М.М. Сперанського / / Правознавство. - 1983. - № 1. - С. 68.
Астахова М.А. Об'єкт суб'єктивного цивільного права: поняття і ознаки / / Цивільне право. - 2007. - № 2. - С. 22.
Афоніна Є.І. Про деякі питання розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (З досвіду Федерального арбітражного суду Північно-Кавказького округу) / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 97.
Бахрах Д.Н. Адміністративне право Росії. - М., Норма. 2000. - 672 с.
Великий енциклопедичний словник. 2-е вид., Перераб. і доп. / Под ред. Прохоров А.М. - СПб., Норінт. 1998. - 742 с.
Брагінський М.І. Коментар до закону Російської Федерації "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". - М., Юстіцінформ. 1998. - 214 с.
Венедиктов А.В. Державна соціалістична власність. - М., Юрлітіздат. 1948. - 524 с.
Волков Г.А., Голіченков А.К., Козир О.М. Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації / Під ред. Голіченкова А.К. - М., БЕК. 2002. - 436 с.
Гонгало Б.М. Поняття нерухомості / / ЕЖ-Юрист. - 2001. - № 11. - С.12.
Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша: Науково-практичний коментар / Відп. ред. Абова Т.Є., Кабалкин А.Ю., Мозолін В.П. - М., Юрайт. 2004. - 562 с.
Цивільне право: Підручник: У 2 т. Т. I / Відп. ред. проф. Суханов Є.А. 2-е вид., Перераб. і доп. - М., БЕК. 2000. - 638 с.
Цивільне право. Т. 1 / За ред. Суханова Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - 702 с.
Григор'єв Д. Ділені і неподільні земельні ділянки: специфіка оформлення прав на землю / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 18. - С. 10.
Гришаєв С.П. Державна реєстрація речових прав / / Журнал російського права. - 2006. - № 10. - С. 22.
Гришаєв С.П. Державна реєстрація обтяжень (обмежень) прав на нерухоме майно / / Відомості Верховної Ради. - 2006. - № 11. - С. 32.
Гришаєв С.П. Коментар до Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)". - М., МАУП. 2003. - 98 с.
Гришаєв С.А. Правове регулювання нерухомості / / Держава і право. - 2007. - № 3. - С. 42.
Гудков Е.С. Елементи публічно-правового регулювання в цивільному праві: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2005. - 42 с.
Давид Р., Жоффе-Спіноза К. Основні правові системи сучасності / Пер. з франц. Туманова В.А. - М., Міжнародні відносини. 1999. - 432 с.
Дозорців В.А. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. Маковський А.Л. - М., Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку. 1998. - 462 с.
Єльяшевич В.Б. Історія права поземельної власності в Росії. Том другий. - Париж., 1951. - 402 с.
Жернаков Д.В. Земельна ділянка як об'єкт цивільних правовідносин / Цивілістичний записки: Міжвузівський збірник наукових праць. Вип. 4. - М., Статут. 2005. - 634 с.
Зав'ялов А., Коновалов В. Державна реєстрація прав на нерухомість / / Відомості Верховної Ради. - 1998. - № 6. - С. 15.
Зуйкова Л. Предмет договору про іпотеку / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 32. - С. 9.
Іванов О.О. Питання нерухомості у новому Житловому кодексі РФ / / Господарство право. - 2005. - № 6. - С. 88-90.
Іконіцкая І.А. Земельне право Російської Федерації. Теорія і тенденції розвитку. - М., Проспект. 1999. - 376 с.
Іоффе О.С. Вибрані праці з цивільного права: З історії цивілістичної думки. - М., Статут. 2000. - 654 с.
Іоффе О.С. Радянське цивільне право. - Л., Изд-во ЛДУ. 1958. - 602с.
Іоффе О.С. Радянське цивільне право: Курс лекцій. Частина друга. Окремі види зобов'язань: Навчальний посібник для юридичних вищих навчальних закладів. - Л., Изд-во ЛДУ. 1961. - 342 с.
Калачова С.А. Нерухомість. - М., Пріор. 1998. - 126 с.
Кодан С.В., Тараборін Р.С. Не відбулася кодифікація цивільного законодавства Росії. 1800-1825 рр.. - Єкатеринбург., ІІТЦ "Зерцало-Урал". 2002. - 342 с.
Кодифікація російського громадянського права: Звід законів цивільних Російської імперії. Проект цивільного уложення Російської імперії. Цивільний кодекс РРФСР 1922 р., Цивільний кодекс 1964 р. - Єкатеринбург., Вид-во ін-ту приватного права. 2003. - 432с.
Козлов Ю.М. Адміністративне право в запитаннях і відповідях. - М., МАУП. 2000. - 568 с.
Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: Збірник пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. Маковський А.Л. - М., Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку. 1998. - 456 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. Гришаєва С.П., Ерделевского А.М. - М., Юрайт. 2006. - 678 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) (видання третє, виправлене, доповнене і перероблене) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2006. - 694 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої / Відп. ред. Садиков О.Н. (Видання третє, виправлене, доповнене і перероблене). - М., Інфра-М. 2005. - 682 с.
Коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (постатейний) (видання третє, перероблене і доповнене) / Під ред. Ткача О.М. - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2006. - 200 с.
Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / Под ред. Витрянского В.В., Козир О.М., Маковської А.А. - М., Статут. 2004. - 216 с.
Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / / Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання. - 2003. - № 1. - С. 78-79.
Крассом О.І. Юридичне поняття "земельна ділянка" / / Екологічне право. - 2004. - № 2. - С. 11.
Крашенинников П.В. Житлове право. - М., Статут. 2000. - 642 с.
Кузьміна І.Д. Правовий режим будівель та споруд / / Держава і право на рубежі століть: Зб. / Под ред. Абова Т.Є. - М., Юрайт. 2001. - 326 с.
Кюршунова Н. Незаперечна реєстрація / / ЕЖ-Юрист. - 2004. - № 16. - С. 7.
Лапач В.А. Система об'єктів цивільних прав: теорія і судова практика. - СПб., Юр. центр Прес. 2002. - 622 с.
Літовкін В.М. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації. - М., Юрайт. 2005. - 478 с.
Літовкін В.М. Право власності та інші речові права на житло / / Житлове питання. - 2001. - № 1. - С. 34.
Маковський А.Л. Цивільне законодавство: шляхи розвитку / / Право і економіка. - 2003. - № 3. - С. 35.
Масевич М. Огляд чинного законодавства про нерухомість / / Право і економіка. - 2007. - № 1. - С. 32.
Матєї У., Суханов Є.А. Основні положення права власності. - М., МАУП. 1999. - 562 с.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2 ч. Частина 1. - М., Статут. 1997. - 654 с.
Назімкіна О. Державна реєстрація прав на землю / / Закон. - 1999. - № 6. - С. 84.
Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. Мозоліна В.П., Малєїн М.М. -М., Норма. 2004. - 578 с.
Огородніков В.В. Про підсумки роботи президії Ради головних державних реєстраторів прав на нерухоме майно та угод з ним суб'єктів Російської Федерації / / Роль органів юстиції в правовій державі: Матеріали науково-практичної конференції. - М., Російська правова академія. 2002. - 562 с.
Ожегов С.І. Словник російської мови. - М., Слово. 1984. - 986 с.
Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовча діяльність установ юстиції / / Бюлетень Міністерства Російської Федерації. - 2007. - № 1. - С. 21-23.
Піскунова М. Кадастр - всьому голова / / Бизнес-адвокат. - 2003. - № 24. - С.14.
Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Вотчинні права. - М., Статут. 2001. - 568 с.
Поворінскій А.Ф. Систематичний покажчик російської літератури з цивільного права, 1758 - 1904 рр.. / Наук. ред. О.Ю. Шилохвіст. Дослідницький центр приватного права; 3-е изд., Перераб. і доп. - М., Статут. 2001. - 456 с.
Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - М., Статут. 2002. - 638 с.
Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - М., Статут. 1998. - 420 с.
Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За ред. Крашеніннікова П.В. - М., Спарк. 1999. - 196 с.
Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За ред. Крашеніннікова П.В. 2-е видання, виправлене і доповнене. - М., Спарк. 2001. - 202 с.
Російське законодавство Х-ХХ століть. Т. 4. / Под ред. Віленського Б.В. - М., Юридична література. 1991. - 468 с.
Сергєєв А.П. Цивільно-правова охорона культурних цінностей в СРСР. - Л., Изд-во ЛДУ. 1990. - 264 с.
Скловський К.І. Застосування законодавства про власність та володінні. Практичні питання. - М., Статут. 2004. - 268 с.
Смирнов В.В., Лукіна З.П. Коментар до Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)". - М., Фонд "Правова культура". 1999. - 102 с.
Радянське цивільне право. Радянське сімейне право: Бібліографія (1917-1960) - М., Госюріздат. 1962. - 652 с.
Степанов С.А. Про неподільності об'єктів нерухомості / Цивілістичний записки: Міжвузівський збірник наукових праць. Вип. 4. - М., Статут. 2005. - 568 с.
Судаков О.О. Підприємство як об'єкт цивільних прав у Росії та за кордоном / / Юрист. - 2007. - № 2. - С. 22.
Суханов Є.А. Основи цивільного законодавства / / Вісник Верховного Суду СРСР. - 1991. - № 10. - С. 41.
Тресцова Є.В. Проблеми розвитку законодавства про нерухоме майно: теорія і практика / / Правові питання будівництва. - 2006. - № 1. - С. 22.
Управлінські процедури / Под ред. Лазарєва Б.М. - М., БЕК. 1997. - 432 с.
Цитович П.П. Російське громадянське право: Конспект лекцій. - Київ., 1894. - 236 с.
Чубаров В.В. Питання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним / / Проблеми сучасного цивільного права: Зб. статей. - М., Городець. 2000. - 346 с.
Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. - М., Спарк. 1995. - 642 с.
Щенникова Л.В. Нерухоме майно: законодавчий і концептуальний підходи / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 11. - С. 34.
Еннекцерус Л. Курс німецького цивільного права. Т. 1. Напівтім 2. - М., Изд-во іноземної літератури. 1950. - 568 с.
Яковлєв В.Ф. Росія: економіка, громадянське право (питання теорії і практики). - М., РІЦ ІСПІ РАН. 2000. - 432 с.
Матеріали юридичної практики
Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ № 8 від 25.02.1998 р. «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18.
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 16 березня 2004 року № 15671/03 / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 8. - С. 25.
Постанова ФАС Поволзької округу від 5 червня 2003 р. № А55-1879/2003 / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 9. - С. 24.
Постанова ФАС Поволзької округу від 24 червня 2003 року у справі № А55-6158/02-13 / / Правосуддя в Поволжі. - 2003. - № 11. - С. 23.
Постанова ФАС Поволзької округу від 14 серпня 2003 року по справі № А 55-13837/02-2 / / Вісник ВАС РФ .- 2004 .- № 3 .- С.45.
Постанова ФАС Поволзької округу від 15 червня 2006 року по справі № А55-25484/05-46 / / Вісник ВАС РФ .- 2006 .- № 8 .- С.56.
Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 17 серпня 2005 року по справі № А11-8655/2004-К1-5/313 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 2. - С. 43.
1 Кодан С.В., Тараборін Р.С. Не відбулася кодифікація цивільного законодавства Росії. 1800-1825 рр.. - Єкатеринбург., ІІТЦ "Зерцало-Урал". 2002. - С. 14.
2 Кодан С.В., Тараборін Р.С. Указ. соч. - С. 43.
3 Андрєєва М.В. Біля витоків кодифікаційних робіт М.М. Сперанського / / Правознавство. - 1983. - № 1. - С. 68.
4 Цитович П.П. Російське громадянське право: Конспект лекцій. - Київ., 1894. - С. 27-29.
5 Російське законодавство Х-ХХ століть. Т. 4. / Под ред. Віленського Б.В. - М., Юридична література. 1991. - С. 78.
6 Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2 ч. Частина 1. - М., Статут. 1997. - С. 141; Цитович П.П. Указ. соч. -С. 27 - 29; Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. - М., Спарк. 1995. - С. 96.
7 Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Вотчинні права. - М., Статут. 2001. - С. 87.
8 Поворінскій А.Ф. Систематичний покажчик російської літератури з цивільного права, 1758 - 1904 рр.. / Наук. ред. О.Ю. Шилохвіст. Дослідницький центр приватного права; 3-е изд., Перераб. і доп. - М., Статут. 2001. - С. 175.
9 Єльяшевич В.Б. Історія права поземельної власності в Росії. Том другий. - Париж., 1951. - С. 269.
10 Кодифікація російського громадянського права: Звід законів цивільних Російської імперії. Проект цивільного уложення Російської імперії. Цивільний кодекс РРФСР 1922 р., Цивільний кодекс 1964 р. - Єкатеринбург., Вид-во ін-ту приватного права. 2003. - С. 335.
11 Матєї У., Суханов Є.А. Основні положення права власності. - М., МАУП. 1999. - С. 125.
12 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - М., Статут. 2002. - С. 205.
13 Декрет ВЦВК від 14 грудня 1917 р. "Про заборону операцій з нерухомістю" / / СУ РРФСР. - 1917. - № 10. - Ст. 154.
14 Декрет ВЦВК від 20 серпня 1918 р. "Про скасування права приватної власності на нерухомість у містах" / / СУ РРФСР. - 1918. - № 62. - Ст. 674.
15 СУ РРФСР. - 1922. - № 71. - Ст. 904.
16 Декрет РНК РСФСР від 8 серпня 1921 р. "Про перегляд комунальними відділами списків муніціпалізірованних будинків" / / СУ РРФСР. - 1922. - № 71. - Ст. 409; Декрет ВЦВК СРСР від 17 жовтня 1922 р. "Про повернення споживчим кооперативним організаціям націоналізованих і муніціпалізірованних будівель" / / СУ СРСР. - 1922. - № 5. - Ст. 847.
17 Указ Президії Верховної Ради СРСР від 26 серпня 1948 р. "Про право громадян на купівлю і будівництво індивідуальних житлових будинків" / / Відомості ВР СРСР. - 1948. - № 36. - Ст. 134.
18 Постанова ВЦВК і РНК РРФСР від 1 серпня 1932 р. "Про надання установам, підприємствам і організаціям громадського сектору земельних ділянок для будівництва на праві безстрокового користування" / Законодавство про житлово-комунальному господарстві. Т. 1. - М., Юрид. літ. 1972. - С. 273.
19 Маковський А.Л. Цивільне законодавство: шляхи розвитку / / Право і економіка. - 2003. - № 3. - С. 35.
20 Іконіцкая І.А. Земельне право Російської Федерації. Теорія і тенденції розвитку. - М., Проспект. 1999. - С. 16.
21 Іоффе О.С. Вибрані праці з цивільного права: З історії цивілістичної думки. - М., Статут. 2000. - С. 123.
22 Радянське цивільне право. Радянське сімейне право: Бібліографія (1917-1960) - М., Госюріздат. 1962. - С. 147.
23 Астахова М.А. Об'єкт суб'єктивного цивільного права: поняття і ознаки / / Цивільне право. - 2007. - № 2. - С. 22.
24 Венедиктов А.В. Державна соціалістична власність. - М., Юрлітіздат. 1948. - С. 407.
25 дозорців В.А. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. Маковський А.Л. - М., Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку. 1998. - С. 235; Сергєєв А.П. Цивільно-правова охорона культурних цінностей в СРСР. - Л., Изд-во ЛДУ. 1990. - С. 47.
26 Давид Р., Жоффе-Спіноза К. Основні правові системи сучасності / Пер. з франц. Туманова В.А. - М., Міжнародні відносини. 1999. - С. 198.
27 Матєї У., Суханов Є.А. Основні положення права власності. - С. 129.
28 Суханов Є.А. Основи цивільного законодавства / / Вісник Верховного Суду СРСР. - 1991. - № 10. - С.41.
29 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - С. 206.
30 Яковлєв В.Ф. Росія: економіка, громадянське право (питання теорії і практики). - М., РІЦ ІСПІ РАН. 2000. - С. 175.
31 Маковський А.Л. Цивільне законодавство: шляхи розвитку. / / Право і економіка. - 2003. - № 3. - С. 35.
32 Щенникова Л.В. Нерухоме майно: законодавчий і концептуальний підходи / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 11. - С. 34.
33 Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. Мозоліна В.П., Малєїн М.М. -М., Норма. 2004. - С. 232.
34 Зуйкова Л. Предмет договору про іпотеку / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 32. - С. 9; Смирнов В.В., Лукіна З.П. Коментар до Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)". - М., Фонд "Правова культура". 1999. - С. 28.
35 Гонгало Б.М. Поняття нерухомості / / ЕЖ-Юрист. - 2001. - № 11. - С. 12; Кузьміна І.Д. Правовий режим будівель та споруд / / Держава і право на рубежі століть: Зб. / Под ред. Абова Т.Є. - М., Юрайт. 2001. - С. 42; Калачова С.А. Нерухомість. - М., Пріор. 1998. - С. 3; Зав'ялов А., Коновалов В. Державна реєстрація прав на нерухомість / / Відомості Верховної Ради. - 1998. - № 6. - С. 15.
36 Григор'єв Д. Ділені і неподільні земельні ділянки: специфіка оформлення прав на землю / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 18. - С. 10.
37 Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша: Науково-практичний коментар / Відп. ред. Абова Т.Є., Кабалкин А.Ю., Мозолін В.П. - М., Юрайт. 2004. - С. 127.
38 Іоффе О.С. Радянське цивільне право. - Л., Изд-во ЛДУ. 1958. - С. 167; Іоффе О.С. Радянське цивільне право: Курс лекцій. Частина друга. Окремі види зобов'язань: Навчальний посібник для юридичних вищих навчальних закладів. - Л., Изд-во ЛДУ. 1961. - С.101.
39 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. Гришаєва С.П., Ерделевского А.М. - М., Юрайт. 2006. - С. 242.
40 Тресцова Є.В. Проблеми розвитку законодавства про нерухоме майно: теорія і практика / / Правові питання будівництва. - 2006. - № 1. - С. 22.
41 Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За ред. Крашеніннікова П.В. 2-е видання, виправлене і доповнене. - М., Спарк. 2001. - С. 14.
42 Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 5 червня 2003 р. № А55-1879/2003 / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 9. - С. 24.
43 Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша: Науково-практичний коментар / Відп. ред. Абова Т.Є., Кабалкин Ю.А., Мозолін В.П. - М., Юрайт. 2004. - С. 225.
44 Лапач В.А. Система об'єктів цивільних прав: теорія і судова практика. - СПб., Юр. центр Прес. 2002. - С. 345.
45 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) (видання третє, виправлене, доповнене і перероблене) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2006. - С. 273.
46 дозорців В.А. Принципові риси права власності в Цивільному кодексі / / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова. - М., МЦФЕР. 1998. - С. 232.
47 Великий енциклопедичний словник. 2-е вид., Перераб. і доп. / Под ред. Прохоров А.М. - СПб., Норінт. 1998. - С. 557.
48 Постанова ФАС Поволзької округу від 15 червня 2006 року по справі № А55-25484/05-46 / / Вісник ВАС РФ .- 2006 .- № 8 .- С.56.
49 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 96; Лапач В.А. Указ. соч. - С. 356.
50 Гришаєв С.А. Правове регулювання нерухомості / / Держава і право. - 2007. - № 3. - С. 42.
51 Коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (постатейний) (видання третє, перероблене і доповнене) / Під ред. Ткача О.М. - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2006. - С. 23.
52 Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
53 Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2 ч. Частина. 1. - М., Статус. 1997. - С. 251.
54 Чубаров В.В. Питання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним / / Проблеми сучасного цивільного права: Зб. статей. - М., Городець. 2000. - С. 145-146.
55 Масевич М. Огляд чинного законодавства про нерухомість / / Право і економіка. - 2007. - № 1. - С.32.
56 Огородніков В.В. Про підсумки роботи президії Ради головних державних реєстраторів прав на нерухоме майно та угод з ним суб'єктів Російської Федерації / / Роль органів юстиції в правовій державі: Матеріали науково-практичної конференції. - М., Російська правова академія. 2002. - С.350.
57 Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовча діяльність установ юстиції / / Бюлетень Міністерства Російської Федерації. - 2007. - № 1. - С. 21.
58 Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: Збірник пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. Маковський А.Л. - М., Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку. 1998. - С. 292.
59 Управлінські процедури / Под ред. Лазарєва Б.М. - М., БЕК. 1997. - С.112; Адміністративне право / Под ред. Козлова Ю.М., Попова Л.Л. - М., Юристь. 2000. - С. 392-403.
60 Агапов А.Б. Підручник адміністративного права. - М., Городець. 1999. - С. 434.
61 Козлов Ю.М. Адміністративне право в запитаннях і відповідях. - М., МАУП. 2000. - С. 177; Бахрах Д.М. Адміністративне право Росії. - М., Норма. 2000. - С. 307.
62 Постанова ФАС Поволзької округу від 14 серпня 2003 року по справі № А 55-13837/02-2 / / Вісник ВАС РФ .- 2004 .- № 3 .- С.45.
63 Гришаєв С.П. Державна реєстрація речових прав / / Журнал російського права. - 2006. - № 10. - С.22.
64 Збори законодавства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.
65 Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.
66 Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За ред. Крашеніннікова П.В. - М., Спарк. 1999. - С. 160.
67 Збори законодавства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
68 Назімкіна О. Державна реєстрація прав на землю / / Закон. - 1999. - № 6. - С. 84.
69 Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовча діяльність установ юстиції / / Бюлетень Міністерства юстиції Російської Федерації. - 2007. - № 1. - С. 23.
70 Збори законодавства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
71 Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2000. - № 33. - С. 27.
72 Збори законодавства РФ .- 2000 .- № 2 .- ст. 149.
73 Жернаков Д.В. Земельна ділянка як об'єкт цивільних правовідносин / Цивілістичний записки: Міжвузівський збірник наукових праць. Вип. 4. - М., Статут. 2005. - С. 380.
74 Збори законодавства РФ. - 1998. - № 16. - Ст. 1801.
75 Збори законодавства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.
76 Збори законодавства РФ. - 2001. - № 26. - Ст. 2582.
77 Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 16.
78 Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
79 Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
80 Збори законодавства РФ. - 2000. - № 2. - Ст. 149.
81 Цивільне право. Т. 1 / За ред. Суханова Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - С.156.
82 Еннекцерус Л. Курс німецького цивільного права. Т. 1. Напівтім 2. - М., Изд-во іноземної літератури. 1950. - С. 11.
83 Скловський К.І. Застосування законодавства про власність та володінні. Практичні питання. - М., Статут. 2004. - С. 35.
84 Скловський К.І. Указ. соч. - С. 42; Степанов С.А. Про неподільності об'єктів нерухомості / Цивілістичний записки: Міжвузівський збірник наукових праць. Вип. 4. - М., Статут. 2005. - С. 185.
85 Волков Г.А., Голіченков А.К., Козир О.М. Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації / Під ред. Голіченкова А.К. - М., БЕК. 2002. - С. 45.
86 Піскунова М. Кадастр - усьому голова / / Бізнес-адвокат. - 2003. - № 24. - С.14.
87 Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 17 серпня 2005 року по справі № А11-8655/2004-К1-5/313 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 2. - С. 43.
88 Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 16 березня 2004 року № 15671/03 / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 8. - С. 25.
89 Постанова ФАС Поволзької округу від 24 червня 2003 року у справі № А55-6158/02-13 / / Правосуддя в Поволжі. - 2003. - № 11. - С. 23.
90 Волков Г.А., Голіченков А.К., Козир О.М. Указ. соч. - С. 35 - 36.
91 Гудков Е.С. Елементи публічно-правового регулювання в цивільному праві: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2005. - С. 8.
92 Крассом О.І. Юридичне поняття "земельна ділянка" / / Екологічне право. - 2004. - № 2. - С. 11.
93 Там же.
94 Іванов О.О. Питання нерухомості у новому Житловому кодексі РФ / / Господарство право. - 2005. - № 6. - С.88.
95 Іванов О.О. Питання нерухомості у новому Житловому кодексі РФ / / Господарство право. - 2005. - № 6. - С.88.
96 Іванов О.О. Питання нерухомості у новому Житловому кодексі РФ / / Господарство право. - 2005. - № 6. - С.88.
97 Ожегов С.І. Словник російської мови. - М., Слово. 1984. - С. 483.
98 Бюлетень Міністерства юстиції РРФСР. - 1986. - № 11. - С. 23.
99 Літовкин В.М. Право власності та інші речові права на житло / / Житлове питання. - 2001. - № 1. - С. 34.
100 Там само. - С. 34.
101 Іванов О.О. Питання нерухомості у новому Житловому кодексі РФ / / Господарство право. - 2005. - № 6. - С. 90.
102 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / Под ред. Витрянского В.В., Козир О.М., Маковської А.А. - М., Статут. 2004. - С. 49.
103 Літовкин В.М. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації. - М., Юрайт. 2005. - С. 46.
104 Іванов О.О. Питання нерухомості у новому Житловому кодексі РФ / / Господарство право. - 2005. - № 6. - С. 90; Літовкин В.М. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації. - М., Юрайт. 2005. - С. 47.
105 Крашенинников П.В. Житлове право. - М., Статут. 2000. - С. 19.
106 Літовкин В.М. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації. - М., Юрайт. 2005. - С. 96.
107 Там само.